Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya

EDICTE

de 27 de gener de 2004, sobre uns acords de la Comissió Territorial d'Urbanisme de Lleida referents al municipi de Balaguer.

La Comissió Territorial d'Urbanisme de Lleida, en la sessió de 12 de juny de 2002 i de 26 de novembre de 2003, va adoptar els acords següents:

Exp.: 2002/002735/L

Pla parcial del subsector SS-3 del sector Sau 3 Residencial Carretera de Camarassa, al terme municipal de Balaguer

Acord de 12 de juny de 2002

La Comissió Territorial d'Urbanisme de Lleida, a proposta de la Ponència Tècnica, acorda:

.1  Donar conformitat al text refós de Pla parcial del subsector SS-3 del sector Sau 3 Residencial Carretera de Camarassa, del municipi de Balaguer, promogut i tramès per l'Ajuntament, en compliment de l'acord d'aprovació definitiva de 12 de juny de 2002.

.2  Publicar aquest acord, el d'aprovació definitiva de 12 de juny de 2002 i les normes urbanístiques corresponents, al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya a l'efecte de la seva executivitat immediata, tal com indica l'article 100 de la Llei 2/2002, de 14 de març, d'urbanisme. L'expedient restarà, per a la consulta i la informació que preveu l'article 101 de la Llei esmentada, a l'arxiu de planejament del Servei Territorial d'Urbanisme de Lleida, avinguda de Blondel, 54, tercera planta.

.3  Comunicar-ho a l'Ajuntament.

Acord de 26 de novembre de 2003

La Comissió d'Urbanisme de Lleida, a proposta de la Ponència Tècnica, acorda:

.1  Aprovar definitivament el Pla parcial del subsector SS-3 del sector Sau 3 Residencial carretera de Camarassa, del municipi de Balaguer, promogut i tramès per l'Ajuntament, supeditant-ne, però, la publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya i consegüent executivitat, a la presentació d'un text refós, per duplicat, amb la inclusió de les condicions de l'aprovació provisional de l'expedient i degudament diligenciat, que incorpori també el corresponent quadre de dades general de l'actuació, amb les superfícies i percentatges dels sistemes i de les zones d'aprofitament privat.

.2  Comunicar-ho a l'Ajuntament.

Contra l'acord anterior, que no posa fi a la via administrativa, es pot interposar recurs d'alçada, de conformitat amb el que preveuen els articles 107.1, 114 i 115 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú, modificada per la Llei 4/1999, de 13 de gener, davant el conseller de Política Territorial i Obres Públiques, en el termini d'un mes a comptar des de l'endemà de la publicació d'aquest Edicte al DOGC. El recurs s'entendrà desestimat si passen tres mesos sense que s'hagi dictat i notificat la resolució expressa i quedarà aleshores oberta la via contenciosa administrativa.

Lleida, 27 de gener de 2004

Josefina Terés i Cinca

Secretària de la Comissió Territorial

d'Urbanisme de LLeida

Annex

Normes urbanístiques de Pla parcial del subsector SS-3 del sector Sau 3 Residencial Carretera de Camarassa, de Balaguer.

Text refós

Normes urbanístiques

Capítol I

Condicions generals

Article 1

Àmbit

El present Pla parcial, té per àmbit d'ordenació l'assenyalat als plànols núm. 1, 2.1 i 2.2 "Estructura de la propietat del sòl, e 1:1000", i "zonificació - determinacions fonamentals del Pla parcial, e: 1/1000" i "ordenació detallada de l'edificació, e 1/1000", amb una extensió de 124.412,55 m.

Article 2

Classificació urbanística i contingut normal de la Propietat

D'acord amb la Revisió de les Normes subsidiàries de planejament, els sòls objecte del present Pla parcial són aptes per a urbanitzar.

Els continguts del planejament general a considerar són els d'aquesta revisió i els de l'avanç de Pla parcial del Sector SAU 3.

El contingut normal de la propietat es basa en els terrenys afectats per la delimitació del Sector establerta gràficament al plànol 1.

La reordenació de l'edificació regulada mitjançant la tramitació modificacions de Pla parcial no representa alteració del contingut normal de la propietat ni que això representi disminució del sostre edificable.

Càrrega d'urbanització: es defineix com a càrrega d'urbanització pròpia de l'ordenació del present Pla parcial la que correspon a la urbanització dels vials definits al plànol 2.2 amb la seva infraestructura; la connexió de les xarxes a les generals de la Ciutat i la urbanització de les zones verdes interiors del sector; qualsevol obra d'urbanització corresponent a vialitat definida en aplicació de l'article 12 és a càrrec dels promotors del canvi d'ordenació corresponent.

El Projecte d'urbanització preveurà una solució global de la urbanització de la carretera de Camarassa; en funció dels ritmes d'execució relatius entre els subsectors "2" i "3" es preveurà l'assignació del cost equivalent a la meitat del total a cada polígon en les partides d'obra corresponents que facin compatibles les actuacions subsectorials en el temps.

Article 3

Obligatorietat

Tant l'Administració com els particulars estan obligats a complir les determinacions o disposicions d'aquest Pla parcial.

Article 4

Contingut

1. El present Pla parcial està integrat pels documents següents:

a) Memòria (inclou Pla d'etapes i Estudi econòmic-financer)

b) Normes urbanístiques

c) Plànols:

plànol 1 : estructura de la propietat del sòl e: 1/1000

plànol 2.1 : zonificació - determinacions fonamentals del Pla parcial, e: 1/1000

plànol 2.2: ordenació detallada de l'edificació, e: 1/1000

plànol 2.3: ordenació alternativa, e: 1/1000

plànol 3: definició de rasants e: 1/1000

plànol 4: infraestructura d'abastament d'aigua, e:1/2000

plànol 5: infraestructura de sanejament e: 1/2000

plànol 6: infraestructura elèctrica e: 1/2000

Article 5

Qualificació del sòl

1. Aquest Pla parcial qualifica el territori en sistemes i zones.

2. El sòl reservat per sistemes d'ús i domini públic es divideix en:

a) Vialitat i aparcaments.

b) Jardins i zona verda.

c) Equipament.

3. Els Sòls qualificats com a d'ús i domini privats constitueixen als efectes de regulació urbanística una única zona. Aquesta qualificació com a zona única és sens prejudici de l'ordenació detallada que s'estableix per a la regulació de l'edificació.

Article 6

Determinacions fonamentals del Pla

Als efectes d'interpretació legal del contingut normal de la propietat i del caràcter de l'ordenació, es consideren determinacions fonamentals del Pla:

a) Les qualificacions de sistemes i les limitacions a la tipologia plurifamiliar incloses en el plànol únic de l'avanç:

b) Les restriccions d'usos contingudes a l'article 8:

c) Els límits d'edificació del quadre següent

S=Sostre màxim sobre rasant; N=Nombre màxim d'habitatges

Les demés determinacions que serveixen per a regular l'ús del sòl i l'edificació de manera directa no són determinacions fonamentals i poden esser alterades, segons els procediments previstos, mitjançant les corresponents Modificacions de Pla parcial, sense prejudici dels Plans especials corresponents a les funcions que els hi són pròpies.

Article 7

Interpretació i precisions

En desenvolupament del present Pla parcial es procedirà al replantejament en el terreny de les parcel·les definides; en aquest acte, es podrà precisar el contingut del plànol núm. 2.2 per raons d'adaptació topogràfica amb les següents condicions:

a) No alterar els criteris geomètrics bàsics definits a la documentació gràfica,

b) Que no hi hagi variació de superfície, en més o en menys, superior al 2% del que s'estableix al plànol núm. 2.2

En els aspectes no definits a la present Normativa s'aplicarà el que prescriu la Normativa de les Normes subsidiàries de planejament municipal, aplicant el principi d'analogia.

Article 8

Regulació d'usos

8.1  En els àmbits on s'admet la tipologia plurifamiliar, es permeten els usos d'habitatge, hoteler, residencial especial, i oficines sense limitació. També es permeten els usos comercial, magatzematge, (vinculat a una altra activitat), aparcament i estacionament (vinculat a una altra activitat), educatiu, sanitari assistencial, sociocultural, recreatiu i público-administratiu limitats a la planta baixa dels edificis.

En els usos referits al punt anterior com a limitats a planta baixa, s'admetrà l'extensió a les plantes altes de l'edificació, mitjançant la tramitació d'un Pla especial que tingui per objecte la correcta inserció de l'ús en el seu entorn.

8.2  En els àmbits on només s'admet la tipologia unifamiliar es permeten els usos d'habitatge, hoteler, residencial especial i oficines.

8.3  En els espais ordenats com a lliure privat col·lectiu s'admet l'ús esportiu a l'aire lliure a més dels propis de lleure vinculats a l'habitatge.

Article 9

Desenvolupament

Per al desenvolupament del sector ordenat al present Pla parcial es redactarà un Projecte de reparcel·lació que a més d'acomplir les finalitats establertes amb caràcter general per aquesta figura a la legislació vigent, definirà l'adscripció dels espais ordenats com a lliure privat per a cada illa, en relació a les parcel·les edificables confrontants, que es poden agrupar, participar mancomunadament o establir servituds sobre les mateixes.

Així mateix es redactarà el corresponent Projecte d'Urbanització, que es podrà completar amb els Projectes d'Obres necessaris.

El Projecte d'urbanització preveurà en tot cas la xarxa de prevenció d'incendis d'acord al que determina el Decret 241/1994.

Es podran redactar modificacions del Pla amb la finalitat de reordenar l'edificació sens prejudici de la redacció dels Plans especials previstos per a completar la regulació d'usos en desenvolupament del contingut general que s'estableix a l'article 8 de les presents Normes.

Capítol 2

Ordenació detallada del sòl susceptible d'aprofitament privat

Article 10

Condicions de parcel·lació

Aquestes Normes estableixen tres supòsits de parcel·lació dels terrenys:

10.1  En la definició de les adjudicacions del Projecte de Reparcel·lació seguint l'ordenació detallada definida el present Pla: en aquest cas, les parcel·les resultants s'ajustaran a les següents condicions:

els terrenys identificats com a lliure privat s'agruparan a una o diverses de les parcel·les de les zones edificables mitjançant propietat mancomunada o establiment de servituds, sense que puguin constituir parcel·les independents;

l'adjudicació de terrenys a les àrees tipològiques d'habitatge unifamiliar es farà per unitats de com a mínim 20 m de façana a la via pública, contades, quan arribin a la cantonada, fins al punt d'intersecció de les alineacions principals interceptades pels xamfrans.

l'adjudicació de terrenys a les àrees tipològiques d'habitatge plurifamiliar es farà per parcel·les definides al plànol 2.2 corresponents unívocament als perímetres reguladors establerts.

10.2  En la subdivisió de les parcel·les adjudicades pel Projecte de Parcel·lació: només seran subdivisibles les parcel·les de les àrees tipològiques d'habitatge unifamiliar, en les condicions de l'apartat anterior, expressant al projecte de parcel·lació el sostre edificable i el nombre màxim d'habitatges de cada parcel·la resultant.

10.3  En la reordenació resultant d'una Modificació del Pla parcial: s'acompliran les condicions establertes a l'article 12.

Article 11

Ordenació de la zona susceptible d'aprofitament privat

11.1: Espais ordenats com a lliure privat

Els terrenys identificats "LP" al plànol 2.2 són espais lliures d'edificació al servei de les parcel·les que quedin definides com a adscrites o beneficiàries al projecte de Reparcel·lació.

Per a les franges properes als vials, la seva rasant serà bàsicament horitzontal, excepte aquelles parts que s'estableixin com a accés a plantes soterrani o semisoterrani pels propietaris de les parcel·les edificables que en siguin beneficiàries.

Condicions d'urbanització: tindran desguàs independent a la xarxa municipal i es tancaran amb portals que assegurin la seva total privacitat.

Els espais interiors d'illa són destinats a acollir usos complementaris de la residència, amb caràcter col·lectiu o compartit dels habitatges circumdants. En ells s'admeten les obres d'enjardinament i construcció d'instal·lacions esportives i de lleure a l'aire lliure, així com petits edificis de servei tals com vestidors per a piscines, construccions complementàries de la jardineria i assimilables fins a una superfície de 100 m per illa. La cota de rasant predominant no podrà variar per sobre de +/- 1 m de la cota del terreny preexistent.

Aquests espais, juntament amb els regulats a l'epígraf anterior seran els de localització prioritària dels equips de transformació elèctrica, que es situaran preferentment soterrats.

11.2: Edificació plurifamiliar en ordenació aïllada

Els terrenys identificats "H-P" al plànol 2.2 són espais edificables segons les següents determinacions:

11.2.1 Tipus d'edificació: en ordenació aïllada, amb edificis a "quatre façanes"

11.2.2 Alçada màxima: els criteris d'ordenació en general es fixen en 13,50 m, corresponents a planta baixa i tres plantes pis quan s'identifica "B+3" i 16,50 m, corresponents a planta baixa i quatre plantes pis quan s'identifica "B+4", tot i que en els plànols d'ordenació només es contempli com a ordenació detallada pel Pla la segona opció.

11.2.3 Sostre màxim edificable en plantes sobre rasant: els criteris d'ordenació en general es fixen en el que resulta d'aplicar una edificabilitat neta sobre zona de 1,35 m sostre/m sòl (un amb trenta-cinc metres quadrats de sostre per metre quadrat de sòl) per als àmbits "B+3", i 1,70 m sostre/m sòl (un amb setanta metres quadrats de sostre per metre quadrat de sòl) per als àmbits "B+4" tot i que en els plànols d'ordenació només es contempli com a ordenació detallada pel Pla la segona opció.

11.2.4 Ocupació de l'edificació: tots els elements estructurals o de tancament de l'edifici es situaran de tal manera que llur projecció en planta es situï en l'interior dels perímetres reguladors grafiats al plànol núm. 2.2 amb un màxim del 40% del sòl privatiu; els elements ornamentals o complementaris volats en plantes pis com cornises, etc. podran sobresortir d'aquests límits un màxim de 60 cm.

11.2.5 Nombre màxim d'habitatges: el que consta al quadre annex a la normativa i al plànol núm. 2.2 per a cada perímetre regulador.

11.3  Edificació unifamiliar en filera

Els terrenys identificats "H-U" al plànol 2.2 són espais edificables segons les següents determinacions:

11.3.1 Tipus d'edificació: en ordenació aïllada, amb edificis a "quatre façanes"; cada llicència es concedirà per a un edifici que contingui un nombre determinat d'habitatges unifamiliars, constituint una unitat en el seu conjunt, que tanqui el total de façanes. El disseny dels edificis acomplirà els següents condicionants:

no existiran unitats residencials superposades, excepte per a l'ús residencial especial;

a cada habitatge li correspondrà un ample entre parets mitgeres (gruixos inclosos) igual o superior a 5,50 m en tots els punts de la fondària edificable;

les promocions només podran parcel·lar-se com a unitats independents quan la superfície privativa per a cadascun dels habitatges sigui superior als 150 m, en cas contrari constituiran una parcel·la única participada pel règim de propietat horitzontal; (el concepte de superfície privativa exclou els àmbits comuns)

11.3.2 Alçada màxima: 10,50 m, corresponents a planta baixa i dues plantes pis.

11.3.3 Sostre màxim edificable en plantes sobre rasant: el que resulta d'aplicar una edificabilitat neta sobre zona de 1,20 m sostre/m sòl (un amb vint metres quadrats de sostre per metre quadrat de sòl). Si el Projecte de Reparcel·lació defineix diverses parcel·les per a un mateix perímetre regulador, definirà el sostre que li correspon a cadascuna.

11.3.4 Ocupació de l'edificació: tots els elements estructurals o de tancament de l'edifici es situaran de tal manera que la seva projecció en planta es situi en l'interior dels perímetres reguladors grafiats al plànol núm. 2.2; els elements ornamentals o complementaris volats en plantes pis com cornises, etc. podran sobresortir d'aquests límits un màxim de 0,60 m. Quant els perímetres reguladors tinguin adjudicats més de sis habitatges, es projectaran dos o més volums independents separats entre sí un mínim de 5,00 m de manera que cadascun d'ells n'inclogui un màxim de 6; els edificis es separaran dels límits entre parcel·les diferents al mateix perímetre regulador un mínim de 2,50 m.

11.3.5 Nombre màxim d'habitatges: el que consta al quadre annex a la normativa i al plànol núm. 2.2 per a cada perímetre regulador; si del Projecte de Compensació en resulten diverses parcel·les en un mateix perímetre regulador, aquest definirà el nombre que correspon a cada parcel·la i perímetre regulador, sense excedir el total.

Article 12

Adaptació de l'ordenació establerta

En desenvolupament del present Pla es podran tramitar Modificacions amb la finalitat d'adaptar l'ordenació de les edificacions a les necessitats de la promoció. Les condicions de la seva redacció seran:

12.1  Àmbit: serà d'una illa complerta.

12.2. Condicions d'ordenació de volums: la Modificació ordenarà com a màxim el sostre total edificable definit pel present Pla parcial per a la suma dels perímetres reguladors de l'illa objecte d'ordenació i establert a l'article 6 per a cada illa, i definirà el nombre màxim d'habitatges sense excedir els definits a l'esmentat article 6.

12.3. En les reordenacions de volums es respectaran les següents limitacions a l'ocupació del sòl:

a) En el cas de mantenir diverses tipologies, es mantindrà un 75% (setanta-cinc per cent) de les superfícies destinades a lliure privat, havent de situar l'edificació plurifamiliar en les àrees tipològiques establertes al plànol únic de l'avanç de planejament en cada illa amb les limitacions de l'article 11.1, podent-se variar la seva situació dins de l'illa.

b) En el cas de destinar tota l'illa a habitatge unifamiliar, es podrà adscriure la totalitat del sòl a parcel·les privatives, situant obligatòriament habitatges unifamiliars aïllats a les parcel·les que no tinguin accés des dels vials definits pel present Pla parcial.

c) L'ocupació de les edificacions no excedirà el 55% del sòl privatiu.

12.4. Alçades: les alçades edificables no excediran les definides al plànol 2.2, aplicades a les àrees tipològiques definides al plànol únic de l'avanç de planejament del sector.

12.5. Parcel·les mínimes: per a parcel·les destinades a usos diferents de l'habitatge unifamiliar la superfície mínima de la parcel·la serà de 750 m; i es consideraran parcel·les indivisibles les que resultin d' incloure cadascun dels volums edificables i almenys una franja perimetral de terreny d'una mida mínima del 33% de la distància de separació als altres edificis, segons el criteri de separacions relatives del punt següent; les possibilitats de parcel·lar els solars destinats a habitatges unifamiliars es limitarà al que disposa l'article 10.1

12.6. Situacions relatives: les agrupacions d'habitatges unifamiliars estaran limitades pel que disposa l'article 11.3.5; les separacions mínimes entre edificis residencials unifamiliars serà en qualsevol cas de 5 m, i entre dos edificis en qualsevol altre supòsit, una distància igual a l'alçada del més alt.

12.7  Separacions a vialitat: mínim 5 m, en qualsevol cas.

12.8. Vialitat secundària: la Modificació pot definir una vialitat secundària de titularitat privada; si el vial té continuïtat entre dos carrers definits en aquest Pla, tindrà un ample mínim 10 m. En cas contrari, tindrà unes característiques geomètriques d'acord al Decret 241/1994 sobre condicionants urbanístics i de protecció contra incendis en els edificis, complementaris de la NBE-CPI/91

12.9  Documentació que garanteixi la gestió: quan la Modificació impliqui alterar l'estructura de la propietat resultant del Projecte de reparcel·lació, hom podrà aportar, o be un Projecte de compensació per a l'àmbit d'illa, o be un projecte de reparcel·lació voluntària dels propietaris afectats.

Article 13

Ordenació alternativa

Sens perjudici de les possibilitats establertes a l'article anterior, en aplicació de l'article 65.2.d de la Llei 2/2002 d'urbanisme que disposa que els Plans parcials (_) "defineixen els paràmetres bàsics de l'ordenació de volums, que pot adoptar una ordenació alternativa. En aquest cas, l'opció escollida s'ha de concretar en la reparcel·lació o en el moment d'atorgar les llicències d'edificació", es defineix una ordenació alternativa que es fixa gràficament al plànol "2.3 - Ordenació alternativa" a escala 1/1000, i els paràmetres de la qual s'estableixen en el quadre annex a la present Normativa.

En aquest cas, el paràmetre edificabilitat neta és d'aplicació per als perímetres reguladors de definits al plànol "2.3" amb les següents màxims (segons consta al quadre annex):

S=Sostre màxim sobre rasant; IEN=Índex d'edificabilitat neta

Paràmetres de l'edificació: són d'aplicació els que s'estableixen a l'article 11.3.

Condicions especials d'ordenació:

a) Atès que l'ordenació alternativa conserva l'edificabilitat total de cadascuna de les illes, a efectes de reparcel·lació, es mantindrà el valor relatiu de cadascuna d'elles, variant només, si s'escau, el valor relatiu de les parcel·les resultants al seu interior.

b) En cas que s'adopti l'ordenació alternativa per a l'illa número 6, el cost addicional de la urbanització del vial intermig no serà adscribible al conjunt del subsector.

c) Caldrà respectar les densitats netes unitàries que es fixen al quadre

Capítol 3

Normes de regulació dels sistemes

Article 14

Sistema viari

Comprèn els espais reservats a la traça de la xarxa viària urbana que implica l'ús i domini públic d'aquestes reserves.

Els espais afectats a aquest sistema queden subjectes a un règim d'inedificabilitat absoluta.

Article 15

Sistemes de zona verda i equipament

Comprèn els Sòls d'ús i domini públic destinats a finalitats específiques.

Se'ls aplicaran les disposicions contingudes als articles 100 a 102 i 103 a 105 del Text Refós de les Normes subsidiàries de planejament de Balaguer.

En l'espai lliure que es reserva en la proximitat de la llera del riu Sió, al nord del subsector, hom considerarà criteri obligatori en la redacció del Projecte d'Urbanització la necessitat de reservar una franja amb topografia, disseny i acabats adients per a què actuï funcionalment com a protecció del bosc de ribera amb restricció del seu ús, si s'escau.

Capítol 4

Gestió del Pla parcial

Article 16

Divisió poligonal

Als efectes de gestió del Pla parcial, i d'acord a l'estudi economico-financer s'estableix la gestió del sector en un únic Polígon d'actuació, que es desenvoluparà pel sistema de cooperació. La participació de l'Administració actuant en el present polígon serà del 10% (deu per cent) de l'aprofitament resultant, obtenint la cessió de sòl on es pugui materialitzar aquest 10% de l'aprofitament; el Projecte de reparcel·lació definirà els adjudicataris del 90% de l'aprofitament del sector i del el sòl adient on s'hi pugui edificar un total de 151,59 m provinents de la cessió per equilibri interpoligonal del subsector "1", aplicant el principi de justa distribució de beneficis i càrregues derivades del planejament.

Article 17

Previsió de sanejament

El Projecte d'urbanització, analitzant la viabilitat de les alternatives entre xarxa unitària i separativa, proposarà la solució més adient, tot i considerant, per al cas d'adoptar una xarxa unitària, la solució de sobreeixidors amb el dimensionat que minimitzi els cabals de pluja aportats a la xarxa que aflueix a l'Estació Depuradora d'Aigües Residuals.

Annexes: quadre de paràmetres de l'ordenació detallada i de l'ordenació alternativa.

Annex

a la Normativa-quadre de paràmetres de l'ordenació

Ordenació bàsica

Annex

a la normativa-Quadre de paràmetres de l'ordenació

Ordenació alternativa

Assignacions per a l'ordenació alternativa habitatges unifamiliars

Assignacions de densitat neta unitaria

(04.020.153)