LLEI

5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals. (Correcció d'errades en el DOGC núm. 4655, pàg. 26128, de 15.6.2006).

NOTA. En aquest text s'han introduït les correccions d'errada publicades en el DOGC.

El President de la Generalitat de Catalunya

Sia notori a tots els ciutadans que el Parlament de Catalunya ha aprovat i jo, en nom del Rei i d'acord amb el que estableix l'article 33.2 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, promulgo la següent

LLEI

Preàmbul

I

Finalitat

El dret civil té un paper clau en la configuració de Catalunya com a societat moderna perquè permet d'adaptar el marc jurídic a la realitat d'avui i satisfer les necessitats quotidianes dels ciutadans, que, d'acord amb aquell, poden exercir plenament la llibertat en l'àmbit privat. És per això que té, a més, una significació especial com a element d'identificació nacional i com a instrument de cohesió social.

La recuperació de les institucions polítiques operada l'any 1980 per l'Estatut d'autonomia ha permès que, en un quart de segle, el Parlament de Catalunya hagi acomplert una tasca legislativa intensa, en un procés de modernització del dret civil tradicional que ha estat àmpliament participatiu, progressiu i constant, cosa que l'ha dotat de la solidesa que calia per a superar les interpretacions restrictives de les competències exclusives que corresponien a la Generalitat en matèria de conservació, modificació i desenvolupament del dret civil català.

Aquest procés, iniciat amb la Llei 13/1984, del 20 de març, de reforma de la Compilació del dret civil de 1960, ha continuat al llarg de diverses legislatures. Les fites més rellevants han estat l'aprovació del Codi de successions, per la Llei 40/1991, del 30 de desembre; del Codi de família, per la Llei 9/1998, i de la Llei 10/1998, d'unions estables de parella, ambdues del 15 de juliol, i de la Llei 29/2002, del 30 de desembre, primera llei del Codi civil de Catalunya, la qual n'estableix l'estructura i l'elaboració en forma de codi obert, que cal construir a partir d'un procés continuat i que en el futur es pot adaptar de manera flexible a les necessitats socials i als avenços de la ciència jurídica de cada moment.

La finalitat d'aquesta llei és aprovar el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, com un pas més en la construcció del nou sistema jurídic privat català i en el seu procés codificador.

II

Els principis

Aquest codi aporta una regulació nova, pròpia de Catalunya, d'institucions fonamentals en el dret de coses, com són la possessió, la propietat i les situacions de comunitat, especialment l'anomenada propietat horitzontal, i introdueix la regulació dels drets de vol i d'hipoteca.

D'altra banda, refon i modifica parcialment la legislació aprovada pel Parlament en matèria de dret de coses i hi dóna unitat interna. Aquesta legislació comprèn un total de sis lleis, des de la Llei 6/1990, del 16 de març, dels censos, fins a la Llei 19/2002, del 5 de juliol, de drets reals de garantia.

La regulació del llibre cinquè, tot i que manté, actualitzades profundament, institucions tradicionals en el dret català, algunes d'ascendència romana, com són l'usdefruit i els seus diminutius o les servituds, i d'altres d'origen medieval, com són els drets de cens o la mitgeria, posa l'accent en els aspectes més innovadors, com són una regulació breu i ordenada del fet possessori i de les seves conseqüències jurídiques, una regulació dels límits i les limitacions de la propietat conforme a la cultura jurídica actual, la regulació de la propietat horitzontal com a instrument que facilita l'accés al dret fonamental a l'habitatge o la regulació dels drets de superfície, de vol o d'opció.

Aquest codi parteix dels principis bàsics de llibertat civil, que es manifesta deixant a l'autonomia de la voluntat un camp molt ampli d'actuació en la constitució i la configuració dels drets reals limitats i de les situacions de comunitat, en la limitació dels drets de tanteig i de retracte legals als casos indispensables i en l'establiment d'una regulació dels drets reals limitats que gairebé sempre és subsidiària del pacte entre les parts; de protecció dels consumidors i, en general, de les persones en situació de necessitat, que es manifesta sobretot en la normativa de la propietat horitzontal i en tot allò que té relació amb la regulació dels edificis amb una pluralitat d'habitatges; de la bona fe, que es presumeix sempre i que es manifesta en la regulació de la possessió, dels títols d'adquisició i de l'accessió i, en general, en el fet que mai no s'atorga protecció jurídica a qui actua de mala fe; de promoció de la seguretat jurídica preventiva, que es manifesta en la utilització equilibrada dels instruments notarials i dels registres públics en els supòsits en què l'interès públic i la transcendència dels interessos de tercers en fa aconsellable l'ús; i de la funció social de la propietat, que es manifesta en la regulació amb caràcter general de les restriccions al dret de propietat i de les relacions de veïnatge i en la superació del principi d'unanimitat en la gestió de les situacions de comunitat.

Finalment, aquest codi té molt present que les seves disposicions tenen caràcter de dret comú a Catalunya. Per això, quan és pertinent, subratlla la seva profunda imbricació amb la normativa, sovint qualificada d'administrativa, que configura la propietat moderna, tan imbuïda de la seva funció social, com és el cas de les normes urbanístiques o d'habitatge, agràries, forestals i mediambientals, i del patrimoni cultural.

III

L'estructura i el contingut

Aquesta llei, amb un sol article, aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, i conté vint disposicions transitòries, una disposició derogatòria i una disposició final.

El llibre cinquè és format per 382 articles. D'acord amb la Primera llei del Codi civil, el llibre cinquè es distribueix en títols, concretament en sis, que estableixen unes disposicions generals sobre els béns (títol I) i regulen la possessió (títol II), l'adquisició i l'extinció dels drets reals (títol III), el dret de propietat (títol IV), les situacions de comunitat (títol V) i els drets reals limitats (títol VI). Cada un dels títols, llevat del primer, es divideix en capítols, vint-i-cinc en total, i aquests en seccions i subseccions.

El títol I és configurat per alguns articles, de caràcter introductori i general, sobre el règim jurídic dels béns, el concepte dels quals es pren en un sentit ampli, de manera que inclou els drets i, d'acord amb la tradició jurídica catalana més recent, estableix que els animals no tenen la consideració de coses i estan sota la protecció de les lleis.

El títol II conté la regulació de la possessió, considerada com un mecanisme primari de publicitat de drets que aquest codi protegeix per preservar la pau civil partint de la base que la possessió ha de tenir com a efecte principal el dret a continuar posseint. També regula els criteris de liquidació de la situació possessòria, per al cas en què els posseïdors que en tenen la possessió efectiva la perdin a favor d'altres persones que demostrin que tenen un millor dret. Finalment, configura l'adquisició de bona fe de béns mobles com a mecanisme transmissor del dret sobre el bé posseït.

El títol III regula l'adquisició i l'extinció del dret real. Regula la tradició en concordança amb els títols d'adquisició, tot configurant el sistema transmissor-adquisitiu d'acord amb la teoria del títol i del mode vigent tradicionalment en l'ordenament jurídic català. També regula la donació, a la qual reconeix la consideració de títol d'adquisició, juntament amb la successió, el contracte, l'ocupació, l'accessió i la usucapió. Tot i això, les donacions per raó de matrimoni o entre cònjuges i les donacions per causa de mort es mantenen, per ara, en el Codi de família i en el Codi de successions. Pel que fa a la usucapió, aquest títol redueix els terminis de la possessió per a usucapir a tres anys per als béns mobles i a vint per als immobles i en regula la interrupció i la suspensió.

En aquest mateix títol, el capítol II regula l'extinció dels drets reals amb caràcter general per causa de pèrdua total i sobrevinguda del bé, de consolidació i de renúncia.

El títol IV estableix una regulació general del dret de propietat que, quan és adquirida legalment, atorga als titulars el dret a usar de forma plena i exclusiva els béns que en constitueixen l'objecte i a gaudir-n'hi i disposar-n'hi, però sempre d'acord amb la seva funció social i dins dels límits i amb les restriccions que estableixen les lleis.

Així mateix, el títol IV regula els títols adquisitius exclusius del dret de propietat, amb una simplificació notable del text de la Llei 25/2001, del 31 de desembre, de l'accessió i l'ocupació, i el títol exclusiu de pèrdua d'aquest dret, és a dir, l'abandonament. També estableix la normativa civil de l'acció reivindicatòria, com a exponent de la protecció del dret en cas d'espoli, i de les accions negatòries, de tancament de finques i de delimitació i fitació, com a accions relatives a la facultat d'exclusió.

Finalment, el capítol V regula les restriccions de l'exercici del dret de propietat d'acord amb la seva funció social. Quan les estableixen les lleis, constitueixen els límits del dret de propietat si són en interès de la comunitat i en constitueixen les limitacions si són en interès de particulars indeterminats, normalment els veïns, inclosos en aquest cas els copropietaris dels immobles sotmesos al règim de la propietat horitzontal. En ambdós casos les restriccions afecten la disponibilitat o l'exercici del dret, no necessiten un acte exprés de constitució i no atorguen dret a indemnització. En canvi, les restriccions establertes per l'autonomia de la voluntat en interès privat constitueixen els drets reals limitats i es regeixen per l'autonomia de la voluntat. Atès que els límits es regulen per remissió a lleis especials, a les situacions de comunitat especials i als drets reals limitats, el capítol VI d'aquest títol regula les relacions de contigüitat, l'estat de necessitat i les immissions, amb les actualitzacions i les simplificacions sobre la Llei 13/1990, del 8 de juliol, de l'acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge, que la doctrina i la pràctica jurídica han fet aconsellables.

El títol V regula les anomenades situacions de comunitat, tant pel que fa a la comunitat ordinària, és a dir, el condomini indivís d'arrel romana, amb relació al qual s'estableixen algunes novetats, sobretot en matèria de divisió de la comunitat de béns, com pel que fa a les situacions que resulten del règim jurídic voluntari de la propietat horitzontal.

Aquesta regulació és, precisament, una de les novetats de més transcendència social del Codi, atès que la propietat horitzontal ha permès, els darrers cinquanta anys, una extraordinària generalització del dret de la propietat, fins al punt de convertir-se en un dels instruments jurídics fonamentals que garanteixen l'accés dels ciutadans a la propietat de l'habitatge. La regulació, que parteix de la base de l'existència d'un immoble unitari en el qual concorren més d'un titular i que es compon simultàniament de béns privatius i béns comuns relacionats entre ells de manera inseparable per la quota o el coeficient, adopta, actualitzant-lo, el model de la Llei 49/1960, del 21 de juliol, sobre propietat horitzontal, vigent en el moment en què s'aprova aquesta llei, però introdueix diverses millores, entre les quals la sistemàtica no és pas la menys transcendent. Així, el capítol III, que regula la propietat horitzontal, es distribueix en quatre seccions. La primera conté les disposicions generals, amb la configuració de la comunitat, el títol de constitució, en la regulació del qual es garanteixen al màxim els drets dels futurs adquirents de pisos o locals, i el funcionament de la junta de propietaris, detallat, clar i adaptat a les necessitats que l'experiència dels anys i l'evolució de la legislació feien imprescindibles, entre les quals destaca la limitació del principi d'unanimitat a casos molt puntuals. Les seccions segona i tercera regulen la propietat horitzontal simple i la complexa, aquesta darrera adequada als conjunts immobiliaris amb diversos edificis però amb zones comunitàries, com són piscines o zones d'esbarjo. Cal destacar també la regulació de les zones comunes d'ús privatiu i dels elements privatius d'ús comú, l'establiment de l'acció de cessació sobre determinades activitats i l'exclusió dels drets de tanteig i retracte per als locals amb garatges i altres usos semblants. La secció quarta regula la propietat horitzontal per parcel·les i, d'acord amb la pràctica jurídica, estén els principis de la normativa a les mal anomenades urbanitzacions privades.

El capítol IV conté una regulació de la comunitat especial per torns, que és diferent de la regulació dels torns d'apartaments per a vacances que regeix la Directiva 94/47/CE, del 26 d'octubre, i que hi és compatible, perquè aquest capítol es limita a béns unitaris i exclou de manera expressa l'aplicació als supòsits a què fa referència la normativa europea. El títol es clou amb la regulació de la mitgeria.

El títol VI, el més extens del llibre amb molta diferència, regula els drets reals limitats d'usdefruit, d'ús i d'habitació; d'aprofitament parcial, de superfície, de cens emfitèutic i vitalici, de servitud, de vol, d'opció, de tanteig i retracte, inclosos els retractes legals de confrontants i el gentilici de la Vall d'Aran conegut com a torneria; els drets de retenció, de penyora i d'anticresi, i, finalment, algunes especialitats del dret d'hipoteca resultants de les especificitats del dret català.

Els drets d'usdefruit, d'ús i d'habitació es regulen d'acord amb la Llei 13/2000, del 20 de novembre, de regulació dels drets d'usdefruit, ús i habitació, tot i que s'hi introdueixen millores de tècnica jurídica, s'hi introdueix l'usdefruit de propietari i es modifica el règim de l'usdefruit de participacions en fons d'inversió i en altres instruments d'inversió col·lectiva per a adequar-los a la realitat d'un mercat que no sempre produeix increments de valor. La regulació dels drets d'aprofitament parcial, autèntic calaix de sastre d'aprofitaments diversos que poden ésser útils per a promoure la conservació dels boscos i dels espais naturals mitjançant una explotació racional, agrupa les antigues servituds personals. El dret de superfície es regula d'acord amb la Llei 22/2001, del 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d'adquisició voluntària o preferent, tot i que s'estableix la necessitat de l'escriptura pública per a constituir-se i que se subratlla que, en extingir-se, les construccions o les plantacions reverteixen en els titulars del sòl.

Els drets de cens, emfitèutic i vitalici, es regulen seguint la Llei 6/1990, en la qual s'introdueix una norma de procediment per a la reclamació de les pensions, s'harmonitzen els terminis i es fixa d'una manera més entenedora el valor de la redempció. Les servituds es regulen d'acord amb la Llei 22/2001, sense altres modificacions que les sistemàtiques i les necessàries per a l'harmonització del text en el Codi, mentre que la regulació del dret de vol, com a dret real sobre un edifici o un solar edificat aliè que atribueix a qui en són els titulars la facultat de construir una planta o més, sobre o sota l'immoble gravat, i de fer seva la propietat de les noves construccions, és nova i té per objectiu delimitar amb claredat la distinció entre els drets de superfície, que comporten la propietat separada de manera temporal, i aquest, que és un instrument per a facilitar la construcció de plantes o edificis sotmesos al règim de la propietat horitzontal i comporta una divisió definitiva de la propietat.

La regulació dels drets d'adquisició introdueix modificacions tècniques i sistemàtiques a la de la Llei 22/2001, amb l'objectiu de donar resposta a algunes qüestions que aquesta deixava obertes tant amb relació a la conservació i la pèrdua de l'objecte sobre el qual recau l'adquisició com amb relació a la cancel·lació de càrregues constituïdes entre la constitució i l'exercici del dret d'opció. El capítol VIII també incorpora els drets de retracte de confrontants, al qual només tenen dret els propietaris confrontants de finques de superfície inferior a la unitat mínima de conreu que tinguin la consideració de conreador directe i personal, i el de la torneria, exclusiu i propi del territori de la Vall d'Aran, que només s'aplica a finques rústiques i cases pairals.

Finalment, la regulació dels drets reals de garantia del capítol IX es fa seguint la Llei 19/2002, tot i que se simplifica la normativa concernent al dret de retenció, i introduint la regulació de la hipoteca per a supòsits específics del dret català als quals la legislació hipotecària no donava fins ara la solució adequada, com és el cas dels béns sotmesos a fideïcomisos, de la hipoteca en garantia de pensions compensatòries derivades de sentències de separació o divorci i de pensions per aliments, o de la subrogació en el pagament de la pensió periòdica o censal en el cas de finca hipotecada en garantia d'aquest.

Les disposicions transitòries d'aquesta llei estableixen el règim de les usucapions iniciades abans de l'entrada en vigor del llibre cinquè del Codi; la subsistència de l'acció negatòria nascuda i no exercida abans; l'adaptació de les propietats horitzontals constituïdes abans, incloses les urbanitzacions, que es fa de la manera menys formalista i costosa possible, i el règim dels drets reals limitats anteriors a l'entrada en vigor. Es mantenen, també, normatives transitòries per als censos i les rabasses mortes constituïdes abans de l'entrada en vigor de la Llei 6/1990 i de la Llei 22/2001, amb el benentès que les normes que establien aquestes lleis per a facilitar l'extinció i la redempció d'aquests drets són llur actiu pràctic principal.

Igualment, aquesta llei conté una disposició derogatòria i una disposició final. La primera deroga diverses lleis i la segona estableix l'entrada en vigor d'aquesta llei.

Article únic

Aprovació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya

S'aprova el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, amb el contingut següent:

TÍTOL I

Dels béns

Article 511-1. Béns

1. Es consideren béns les coses i els drets patrimonials.

2. Es consideren coses els objectes corporals susceptibles d'apropiació, i també les energies, en la mesura que ho permeti llur naturalesa.

3. Els animals, que no es consideren coses, estan sota la protecció especial de les lleis. Només se'ls apliquen les regles dels béns en allò que permet llur naturalesa.

Article 511-2. Béns immobles i mobles

1. Els béns, per llur naturalesa o per llur destinació, poden ésser immobles o mobles.

2. Es consideren béns immobles:

a) El sòl, les construccions i les obres permanents.

b) L'aigua, els vegetals i els minerals, mentre no siguin separats o extrets del sòl.

c) Els béns mobles incorporats de manera fixa a un bé immoble del qual no poden ésser separats sense que es deteriorin.

d) Els drets reals i les concessions administratives que recauen sobre béns immobles, ports i refugis nàutics, i també els drets d'aprofitament urbanístic.

3. Es consideren béns mobles les coses que es poden transportar i els altres béns que les lleis no qualifiquen expressament com a immobles.

Article 511-3. Fruits

1. Els fruits d'una cosa són els seus productes i els altres rendiments que se n'obtenen d'acord amb llur destinació.

2. Els fruits d'un dret són els rendiments que se n'obtenen d'acord amb llur destinació i els que produeix en virtut d'una relació jurídica.

TÍTOL II

De la possessió

Capítol I

Adquisició i extinció

Article 521-1. Concepte

1. La possessió és el poder de fet sobre una cosa o un dret, exercit per una persona, com a titular, o per mitjà d'una altra persona.

2. L'exercici d'un poder de fet sobre una cosa o un dret sense la voluntat aparent externa d'actuar com a titular del dret o la tinença amb la tolerància dels titulars són supòsits de detenció, la qual només produeix els efectes que per a cada cas concret estableixen les lleis.

Article 521-2. Adquisició de la possessió

1. La possessió s'adquireix:

a) Quan els posseïdors subjecten la cosa o el dret a l'àmbit del seu poder.

b) Quan la cosa o el dret ha estat posat a disposició dels nous posseïdors, segons es dedueix de la relació jurídica existent entre els antics posseïdors i els nous.

2. La possessió no pot ésser clandestina. Tampoc no es pot adquirir mai amb violència mentre els posseïdors anteriors s'hi oposin.

Article 521-3. Capacitat

1. Totes les persones amb capacitat natural poden adquirir la possessió.

2. Les persones menors i les incapacitades poden exercir les facultats pròpies de la possessió amb l'assistència de llurs representants legals.

Article 521-4. Pluralitat de possessions

1. Diferents persones poden posseir un mateix bé si els conceptes possessoris són compatibles.

2. Si dues o més persones pretenen la possessió i els conceptes possessoris no són compatibles, hom prefereix la persona que té la possessió en el moment de la pretensió; si hi ha dos o més posseïdors, el més antic; si les dates de les possessions coincideixen, qui presenti un títol, i si totes aquestes condicions són iguals, l'objecte de la possessió es diposita judicialment mentre se'n decideix la possessió o la propietat d'acord amb el que estableixen les lleis.

Article 521-5. Copossessió

En cas de divisió d'un bé en situació de comunitat, es considera que cada cotitular ha posseït de manera exclusiva, durant el temps que ha durat la indivisió, la part que li ha correspost en l'adjudicació.

Article 521-6. Continuïtat en la possessió

1. Es presumeix que els posseïdors han posseït un bé de manera continuada des que en van adquirir la possessió i que poden unir llur possessió a la dels seus causants.

2. Es presumeix que els posseïdors mantenen el mateix concepte possessori que tenien quan van adquirir la possessió.

3. S'entén que la possessió és continuada encara que el seu exercici sigui impedit o interromput temporalment, sens perjudici del que estableix l'article 521-8.e.

Article 521-7. Possessió de bona i mala fe

1. La bona fe en la possessió és la creença justificable de la titularitat del dret. En cas contrari, la possessió és de mala fe.

2. La bona fe es presumeix sempre.

3. Els efectes de la bona fe cessen a partir del moment en què els posseïdors saben, o poden saber raonablement, que no tenen dret a posseir.

Article 521-8. Acabament de la possessió

La possessió es perd per les causes següents:

a) La cessió voluntària dels béns que en són objecte a una altra persona, en un concepte incompatible amb la possessió de la persona que fa la cessió.

b) L'abandonament.

c) La pèrdua o la destrucció total.

d) El fet de restar fora del tràfic jurídic.

e) La possessió per una altra persona, fins i tot adquirida contra la voluntat dels anteriors posseïdors, si la nova possessió dura més d'un any.

Capítol II

Efectes

Article 522-1. Presumpció de titularitat

1. Es presumeix que els posseïdors són titulars del dret en concepte del qual posseeixen el bé.

2. La presumpció de titularitat decau quan la cosa o el dret posseïts estan inscrits en el Registre de la Propietat o, si escau, en el Registre de Béns Mobles a favor d'una altra persona, llevat que els posseïdors dels quals es presumeix la titularitat oposin un altre títol que en justifiqui la possessió.

Article 522-2. Liquidació de la situació possessòria

Si els posseïdors perden la possessió a favor d'una altra persona que té un millor dret a posseir, per qualsevol causa, la liquidació de la situació possessòria s'ajusta al que estableixen els articles del 522-3 al 522-5, llevat de pacte o disposició en contra.

Article 522-3. Fruits

1. Els posseïdors de bona fe fan seus els fruits i han d'assumir les despeses originades per a produir-los. Qui té un millor dret a posseir pot fer seus els fruits pendents, però ha de pagar les despeses originades per a produir-los.

2. Els posseïdors de mala fe han de restituir els fruits que s'han produït a partir del dia en què es va iniciar la possessió de mala fe o bé llur valor, però tenen dret al rescabalament de les despeses necessàries que han fet per a obtenir-los, sens perjudici de la indemnització per danys que, si escau, correspon a qui té un millor dret a posseir.

Article 522-4. Despeses útils

1. Qui té un millor dret a posseir ha de pagar les despeses extraordinàries de conservació fetes en el bé tant pels posseïdors de bona fe com pels de mala fe.

2. Qui té un millor dret a posseir ha de pagar les despeses útils fetes en el bé pels posseïdors de bona fe si les millores o l'augment de valor que han originat subsisteixen en el moment de la liquidació.

3. Els posseïdors, tant de bona com de mala fe, poden optar per retirar les millores fetes sempre que no es deteriori l'objecte sobre el qual recauen. No obstant això, en el cas dels posseïdors de mala fe, qui té un millor dret a posseir pot fer seves les millores pagant-ne el valor.

Article 522-5. Deteriorament o pèrdua

1. Els posseïdors de bona fe no responen del deteriorament o la pèrdua de la cosa o el dret posseïts, llevat que hagin actuat amb negligència o dol des del moment en què se'ls ha notificat la reclamació basada en la possible existència d'un millor dret a posseir.

2. Els posseïdors de mala fe responen sempre del deteriorament o la pèrdua de la cosa o el dret posseïts a partir del moment en què es notifica la reclamació a què fa referència l'apartat 1, fins i tot en el cas que el dit deteriorament o la dita pèrdua s'esdevinguin de manera fortuïta si ha endarrerit maliciosament el lliurament de la cosa als posseïdors legítims.

Article 522-6. Possessió i usucapió

La possessió d'acord amb els requisits que estableix l'article 531-24 permet la usucapió del dret de la propietat o dels altres drets reals possessoris.

Article 522-7. Protecció

1. Els posseïdors i els detentors tenen pretensió per a retenir i recuperar llur possessió contra qualssevol pertorbacions o usurpacions, d'acord amb el que estableix la legislació processal.

2. Els posseïdors poden recuperar, per mitjà de l'acció publiciana, la possessió de la cosa o el dret davant dels posseïdors sense dret o de pitjor dret. Qui usucapeix ha de provar que té millor dret a posseir, ha de dirigir l'acció contra els posseïdors que tenen la possessió efectiva i ha d'identificar la cosa o el dret objecte de la possessió.

Article 522-8. Adquisició de bona fe de béns mobles

1. L'adquisició de la possessió d'un bé moble de bona fe i a títol onerós comporta l'adquisició del dret en què es basa el concepte possessori, encara que els posseïdors anteriors no tinguessin poder de disposició suficient sobre el bé o el dret.

2. Els adquirents han de facilitar als propietaris inicials, si els ho requereixen fefaentment, les dades que tinguin per a identificar les persones que els van transmetre el bé. Altrament, responen de la indemnització pels danys i perjudicis que els hagin ocasionat.

3. Els propietaris d'un bé moble perdut, furtat, robat o apropiat indegudament el poden reivindicar dels posseïdors que en tenen la possessió efectiva, tret que aquests l'hagin adquirit de bona fe i a títol onerós en subhasta pública o en un establiment dedicat a la venda d'objectes semblants al dit bé i establert legalment.

TÍTOL III

De l'adquisició, la transmissió i l'extinció del dret real

Capítol I

Adquisició

Secció primera

Disposició general

Article 531-1. Sistema d'adquisició

Per a transmetre i adquirir béns, cal, a més del títol d'adquisició, la realització, si escau, de la tradició o dels actes o de les formalitats que estableixen les lleis.

Secció segona

Tradició

Article 531-2. Concepte

La tradició consisteix en el lliurament de la possessió d'un bé pels antics posseïdors als nous.

Article 531-3. Fonament de la tradició

La tradició, feta com a conseqüència de determinats contractes, comporta la transmissió i l'adquisició de la propietat i dels altres drets reals possessoris.

Article 531-4. Classes de tradició

1. La tradició d'un bé es produeix quan és lliurat als adquirents i aquests en prenen possessió amb l'acord dels transmitents.

2. El poder i la possessió d'un bé es lliuren, a més del que estableix l'apartat 1, per:

a) L'atorgament de l'escriptura pública corresponent, si del mateix document no en resulta altrament.

b) El pacte en què els transmitents declaren que lleven del seu poder i possessió el bé i el transfereixen als adquirents, facultant-los perquè el prenguin i es constitueixin ínterim en els posseïdors en nom seu.

c) El lliurament de les claus del lloc on estan emmagatzemats o desats els béns mobles als adquirents.

d) L'acord entre els transmitents i els adquirents quan el bé moble objecte de disposició no es pot traslladar al poder i a la possessió dels adquirents.

e) L'expressió en el contracte del fet que els adquirents ja tenien el bé en llur poder per un altre títol.

Article 531-5. Tradició dels béns incorporals

La tradició dels béns incorporals es produeix pel lliurament dels títols, per la tradició instrumental o per l'ús que en fan els adquirents amb consentiment dels transmitents.

Article 531-6. Despeses

Les despeses de lliurament del bé transmès són a càrrec dels transmitents. Les despeses de l'atorgament de l'escriptura i de l'expedició de primera còpia i les altres despeses posteriors a la transmissió són a càrrec dels adquirents, llevat que una disposició especial o un pacte estableixin el contrari.

Secció tercera

Donació

Article 531-7. Concepte

La donació és l'acte pel qual els donants disposen a títol gratuït d'un bé a favor dels donataris, els quals l'adquireixen si l'accepten en vida d'aquells.

Article 531-8. Irrevocabilitat

1. La donació és irrevocable des del moment en què els donants coneixen l'acceptació dels donataris o, en el cas de donació verbal de béns mobles, des del lliurament del bé si es fa en el moment de l'expressió verbal de la donació, sens perjudici de les causes a què fa referència l'article 531-15.1

2. Els donants no poden revocar les donacions motivades per captacions públiques o benèfiques a partir del moment en què manifesten públicament la voluntat de donar.

Article 531-9. Modalitats

1. Les donacions poden ésser entre vius o per causa de mort.

2. Són donacions entre vius les que els donants fan sense considerar el fet de llur mort.

3. Són donacions per causa de mort les que els donants fan considerant llur pròpia mort. L'ajornament del lliurament del bé donat fins al moment de la mort dels donants o la reserva a llur favor de l'usdefruit vitalici no confereix a la donació el caràcter de donació per causa de mort.

4. Les donacions per raó de matrimoni i entre cònjuges i les donacions per causa de mort es regeixen, respectivament, per les disposicions del Codi de família i del Codi de successions per causa de mort.

Article 531-10. Capacitat dels donants

Pot donar qui té capacitat d'obrar suficient per a disposar de l'objecte donat i poder de disposició sobre aquest.

Article 531-11. Objecte

1. Es poden donar un bé cert i determinat o més d'un.

2. La donació d'una universalitat de coses, empreses i altres conjunts unitaris de béns o agregats de béns es fa extensiva a tots els elements que hi són integrats o adscrits.

Article 531-12. Forma

1. Les donacions de béns immobles solament són vàlides si els donants les fan i els donataris les accepten en una escriptura pública. L'acceptació feta en una escriptura posterior o per mitjà d'una diligència d'adhesió s'ha de notificar de manera autèntica als donants.

2. Les donacions de béns mobles s'han de fer per escrit. Les donacions verbals solament són vàlides si simultàniament es lliura el bé donat. S'exceptuen les donacions que es fan amb motiu de captacions públiques de caràcter benèfic, en les quals el lliurament del bé es pot diferir.

Article 531-13. Sanejament

1. Els donants no responen de l'evicció ni dels vicis ocults dels béns donats.

2. No obstant el que estableix l'apartat 1, els donants, si lliuren el bé sabent que és aliè o coneixent-ne els vicis o els defectes ocults, han d'indemnitzar els donataris de bona fe pels perjudicis soferts.

3. No obstant el que estableix l'apartat 1, els donants, si la donació és modal o amb càrrega, han de sanejar el bé, en cas d'evicció o vicis ocults, fins al valor del gravamen.

Article 531-14. Creditors dels donants

No perjudiquen els creditors dels donants les donacions que aquests atorguin després de la data del fet o de l'acte del qual neixi el crèdit si manquen altres recursos per a cobrar-lo.

Article 531-15. Revocació

1. Els donants, una vegada han conegut l'acceptació de la donació pels donataris, solament poden revocar la donació per alguna de les causes següents:

a) La sobrevinença de fills dels donants, fins i tot si aquests tenien fills amb anterioritat.

b) La supervivència dels fills dels donants que aquests creien morts.

c) L'incompliment de les càrregues imposades pels donants als donataris.

d) La ingratitud dels donataris. Són causes d'ingratitud els actes penalment condemnables que el donatari o donatària faci contra la persona o els béns del donant o la donant, dels fills, del cònjuge o la cònjuge o de l'altre membre de la unió estable de parella, i també, en general, els que representen una conducta amb relació a les mateixes persones no acceptada socialment.

e) La pobresa dels donants, sens perjudici del dret d'aliments que correspongui legalment. S'entén per pobresa la manca de mitjans econòmics dels donants per a la seva còngrua sustentació.

2. Les donacions atorgades en capítols matrimonials i les donacions remuneratòries únicament són revocables per incompliment de càrregues.

3. L'acció revocatòria caduca al cap d'un any comptat des del moment en què es produeix el fet que la motiva o, si escau, des del moment en què els donants coneixen el fet ingrat. És nul·la la renúncia anticipada a la revocació. Quan la causa revocatòria constitueix una infracció penal, l'any es comença a comptar des de la fermesa de la sentència que la declara.

4. L'acció revocatòria es pot intentar contra els hereus dels donataris i la poden exercir els hereus dels donants, llevat que, en aquest darrer supòsit, la causa de revocació sigui la pobresa dels donants. En la revocació per causa d'ingratitud, l'acció no es pot intentar contra els hereus dels donataris i solament la poden exercir els hereus dels donants si aquests no ho han pogut fer.

5. Les alienacions a títol onerós i els gravàmens fets pels donataris abans que els donants hagin notificat fefaentment la voluntat de revocació, en els supòsits de sobrevinença i supervivència de fills, d'ingratitud i de pobresa, conserven la validesa, sens perjudici de l'obligació de restituir el valor en el moment de la donació dels béns de què hagin disposat o de què es vegin privats els donants per raó dels gravàmens que hi hagin imposat els donataris. En el supòsit d'incompliment de càrregues, les terceres persones titulars de drets sobre el bé donat es veuen afectades per la revocació d'acord amb les normes generals d'oposabilitat de drets a terceres persones.

Article 531-16. Donació condicional i a termini

1. Pertanyen als donants, en la donació sotmesa a condició suspensiva, els fruits i les rendes del bé donat mentre aquella està pendent de compliment. En aquest cas, els successors dels donataris no adquireixen cap dret sobre el bé si ínterim aquests moren.

2. Els donataris o llurs successors, en la donació sotmesa a termini o condició resolutòria, fins al venciment del termini o fins al compliment de la condició, adquireixen els fruits i les rendes del bé o el dret donats.

3. Les càrregues, les condicions i les reversions imposades pels donants i, en general, les determinacions que, amb caràcter real, configurin o limitin el dret dels donataris, fins i tot quan no hagin estat acceptades pels afavorits, produeixen efectes, d'acord amb les normes generals d'oposabilitat de drets a terceres persones.

Article 531-17. Donació remuneratòria

Les donacions són remuneratòries si es fan en premi o en reconeixement, no exigibles jurídicament, dels mèrits contrets o dels serveis prestats pels donataris. Les donacions amb caràcter benèfic es regeixen per les normes de les donacions remuneratòries.

Article 531-18. Donació amb càrrega o modal

1. Els donants poden imposar als donataris gravàmens, càrregues o modes, a favor dels mateixos donants o de terceres persones.

2. Si els gravàmens, les càrregues o els modes consisteixen en la prohibició o la limitació de disposar dels béns donats, s'aplica l'article 166 del Codi de successions.

Article 531-19. Donació amb clàusula de reversió

1. El donant o la donant pot establir, a termini o condicionalment, que els béns reverteixin al mateix donant, al cònjuge o la cònjuge, a l'altre membre de la unió estable de parella o als seus hereus. La reversió que depèn de la simple voluntat dels donants s'entén que és condicional.

2. Es pot ordenar, sota condició o terminis resolutoris, l'adquisició per una tercera persona dels béns donats. Per voluntat expressa dels donants, els mateixos donataris o les persones que assenyalin poden designar la tercera persona. En cas de dubte sobre l'abast de la clàusula de reversió, s'entén feta solament a favor dels donants i establerta per al cas de premoriència dels donataris respecte als donants sense deixar fills.

3. El donant o la donant pot revocar o modificar, en qualsevol moment, la reversió establerta a favor seu, del cònjuge o la cònjuge, de l'altre membre de la unió estable de parella o dels seus hereus, deixant-la sense efecte o designant un nou adquirent dels béns donats. Llevat del cas de determinació expressa, una vegada morts els donants sense haver ordenat la reversió o havent-se complert la condició o el termini establerts, els béns donats resten lliures del gravamen resolutori.

4. Mentre no es compleixi la condició o el termini establerts, els donants poden revocar o modificar la reversió ordenada a favor de terceres persones. Si la reversió s'estableix sota termini o sota la condició del naixement efectiu dels fills beneficiaris que han de néixer, concebuts o no, del primer donatari o donatària, els donants perden aquesta facultat una vegada han conegut l'acceptació feta pels donataris gravats amb la clàusula de reversió.

5. El bé donat, una vegada produïda la reversió, resta lliure de les càrregues o els gravàmens imposats pels donataris o pels titulars successius, els quals responen de l'import perdut per llur negligència i dels danys i perjudicis causats de mala fe.

6. Les reversions establertes a favor del donant o la donant, del cònjuge o la cònjuge, de l'altre membre de la unió estable de parella o dels seus hereus, en tot allò que no estableix aquest article, es regeixen pels articles del 87 al 89 del Codi de successions, i les establertes a favor de terceres persones, pels preceptes relatius als fideïcomisos.

Article 531-20. Donació amb reserva de la facultat de disposar

1. La donació amb reserva de la facultat de disposar es regeix pel seu títol constitutiu i, si aquest no estableix una altra cosa, la reserva de disposició s'entén solament per a actes a títol onerós.

2. L'exercici de la facultat de disposar resol la titularitat dels donataris i dels tercers adquirents o titulars de drets, llevat de la bona fe d'aquests i del que estableix la legislació hipotecària.

3. L'exercici de la facultat de disposar, si s'ha condicionat a l'estat de necessitat del donant o la donant, de la seva família o de l'altre membre de la unió estable de parella, o a l'autorització o el consentiment de persones determinades, s'ha d'atenir al que amb relació a aquests casos s'estableix per a l'usdefruit amb facultat de disposar.

Article 531-21. Capacitat dels donataris

1. Poden acceptar donacions les persones que tenen capacitat natural.

2. Les donacions fetes amb gravàmens, càrregues o modes a persones sotmeses a potestat o a un règim tutelar o de protecció han d'ésser acceptades amb la intervenció o l'assistència de les persones que estableix el Codi de família.

3. Les persones que serien els representants legals dels concebuts si ja haguessin nascut poden acceptar les donacions que es facin a favor d'aquests.

4. Les donacions fetes a favor dels no-concebuts s'entenen fetes sota condició suspensiva.

Article 531-22. Pluralitat de donataris

1. Les donacions fetes i les reversions previstes conjuntament i simultàniament a favor de diverses persones s'entenen fetes per parts iguals, amb l'acreixement proporcional respecte a la part que correspongui a les persones que no les acceptin, llevat que els donants disposin una altra cosa.

2. La quota que pertany als donataris ingrats, una vegada revocada la donació per ingratitud, acreix la dels altres donataris en la proporció corresponent.

Secció quarta

Usucapió

Article 531-23. Mode d'adquirir

1. La usucapió és el títol adquisitiu de la propietat o d'un dret real possessori basat en la possessió del bé durant el temps fixat per les lleis, d'acord amb el que estableix aquesta secció.

2. L'efecte adquisitiu es produeix sense necessitat que la persona que usucapeix faci cap actuació.

3. L'efecte adquisitiu no perjudica els drets reals no possessoris o de possessió compatible amb la possessió per a usucapir si els titulars del dret real no han tingut coneixement de la usucapió.

Article 531-24. Possessió per a usucapir

1. Per a usucapir, la possessió ha d'ésser en concepte de titular del dret, pública, pacífica i ininterrompuda i no necessita títol ni bona fe.

2. La mera detenció no permet la usucapió.

3. Es presumeix que la persona que usucapeix ha posseït el bé de manera continuada des que va adquirir la possessió.

4. La persona que usucapeix pot unir la seva possessió a la possessió per a usucapir dels seus causants.

Article 531-25. Interrupció

1. La possessió per a usucapir s'interromp en els casos següents:

a) Quan cessa la possessió.

b) Quan qui usucapeix reconeix expressament o tàcitament el dret dels titulars del bé.

c) Quan els titulars del bé o una tercera persona interessada s'oposen judicialment a la usucapió en curs i quan els titulars del bé i la persona que usucapeix acorden sotmetre a arbitratge les qüestions relatives a la usucapió.

d) Quan els titulars del bé requereixen notarialment als posseïdors que els reconeguin el títol de la possessió.

2. La interrupció de la possessió per a usucapir fa que hagi de començar a córrer de nou i completament el termini d'aquesta possessió. En els casos de l'apartat 1.c, el nou termini s'inicia a partir de la fermesa de l'acte que posa fi al procediment.

Article 531-26. Suspensió

1. La possessió per a usucapir se suspèn en els casos en què la usucapió es produeix:

a) Contra les persones que no poden actuar per si mateixes o per mitjà de llur representant, mentre es manté aquesta situació.

b) Contra l'herència jacent.

c) Contra el cònjuge o la cònjuge o l'altre membre de la unió estable de parella, mentre dura la convivència.

d) Entre les persones vinculades per la potestat dels pares o per una institució tutelar.

2. El temps de suspensió de la possessió no es computa en el termini per a usucapir que estableixen les lleis.

Article 531-27. Terminis

1. Els terminis de possessió per a usucapir són de tres anys per als béns mobles i de vint anys per als immobles.

2. Els terminis de possessió per a usucapir un bé furtat, robat o objecte d'apropiació indeguda no es comencen a comptar fins que no ha prescrit el delicte, la falta, la seva pena o l'acció que en deriva per a exigir la responsabilitat civil.

3. La renúncia al temps transcorregut d'una usucapió en curs equival a la interrupció de la possessió per a usucapir.

Article 531-28. Al·legació

Poden al·legar la usucapió les persones següents:

a) La persona que ha usucapit o els seus hereus.

b) Tota persona interessada en el fet que es declari que la persona que usucapeix ha adquirit el bé.

Article 531-29. Renúncia

1. La renúncia requereix la capacitat per a disposar del dret usucapit.

2. La renúncia al dret usucapit no perjudica els creditors de qui ha usucapit, ni els titulars de drets constituïts sobre el bé usucapit.

3. La renúncia no impedeix a qui ha usucapit tornar a iniciar la usucapió del mateix dret.

Capítol II

Extinció dels drets reals

Article 532-1. Extinció dels drets reals

Els drets reals s'extingeixen quan ho estableix aquest codi o el títol de constitució i per la pèrdua del bé, la consolidació i la renúncia del seu titular.

Article 532-2. Pèrdua del bé

1. Els drets reals s'extingeixen per la pèrdua total i sobrevinguda del bé que en constitueix l'objecte. La pèrdua és total si les condicions del bé impossibiliten als titulars de fer-ne complir la funció o la destinació econòmica.

2. El dret real, si la pèrdua afecta solament una part del bé, continua sobre la part subsistent.

3. El dret real subsisteix en els casos de subrogació real sobre altres béns, sobre determinades indemnitzacions derivades d'assegurances o d'expropiació forçosa o sobre altres indemnitzacions anàlogues.

Article 532-3. Consolidació

1. El dret real s'extingeix quan es produeix la reunió de titularitats entre els propietaris i els titulars del dret real. L'extinció també es produeix amb la reunió de titularitats relatives a diferents drets reals quan un grava l'altre.

2. Els casos en què aquest codi estableix o permet la separació de patrimonis o la subsistència autònoma dels drets reals s'exceptuen del que estableix l'apartat 1.

Article 532-4. Renúncia

1. El dret real s'extingeix si els titulars, unilateralment i espontàniament, el renuncien.

2. La renúncia feta en frau dels creditors dels renunciants o en perjudici dels drets de tercers és ineficaç.

TÍTOL IV

Del dret de propietat

Capítol I

Disposicions generals

Secció primera

La propietat i la seva funció social

Article 541-1. Concepte

1. La propietat adquirida legalment atorga als titulars el dret a usar de forma plena els béns que en constitueixen l'objecte i a gaudir-n'hi i disposar-n'hi.

2. Els propietaris conserven les facultats residuals que no s'han atribuït a terceres persones per llei o per títol.

Article 541-2. Funció social

Les facultats que atorga el dret de propietat s'exerceixen, d'acord amb llur funció social, dins dels límits i amb les restriccions que estableixen les lleis.

Secció segona

Els fruits

Article 541-3. Titularitat

1. Els fruits pertanyen als propietaris del bé, llevat que existeixi un dret que n'atribueixi la percepció a una persona diferent.

2. Tota persona que percebi fruits d'un bé ha de pagar les despeses que una tercera persona hagi fet per a produir-los. Els perceptors dels fruits poden pagar-ne el valor o deixar-los a disposició de les terceres persones.

Article 541-4. Adquisició

1. Els fruits en espècie s'adquireixen per llur producció quan se separen del bé que els produeix.

2. Els fruits en diners s'adquireixen per llur meritació i s'entenen percebuts dia a dia.

Capítol II

Títols d'adquisició exclusius del dret de propietat

Secció primera

Accessió

Subsecció primera

Disposicions generals

Article 542-1. Concepte

1. La propietat d'un bé atribueix el dret a adquirir, per accessió, allò que se li uneix, amb l'obligació de pagar, si escau, la indemnització que correspongui.

2. L'accessió, si és voluntària, és artificial. Altrament, és natural.

Article 542-2. Regulació

L'accessió es regeix per les disposicions d'aquest codi, sens perjudici de les classes d'accessió que tinguin una regulació específica, cas en el qual s'aplica la legislació especial i, supletòriament, les disposicions d'aquest codi.

Subsecció segona

Accessió immobiliària

Article 542-3. Adquisició

Les plantacions, els conreus i les edificacions que estiguin inclosos en una finca pertanyen als propietaris de la finca per dret d'accessió immobiliària.

Article 542-4. Presumpció

Hom presumeix que les plantacions, els conreus i les edificacions fets sobre una finca han estat fets pels propietaris a llur càrrec.

Article 542-5. Plantacions en sòl aliè

El propietari o propietària de la finca en què una altra persona planta de bona fe pot optar per:

a) Fer seva la plantació i pagar les despeses efectuades per qui l'ha feta.

b) Obligar a qui ha plantat a deixar la finca en l'estat en què es trobava abans de fer la plantació.

Article 542-6. Conreus en sòl aliè

El propietari o propietària de la finca en què una altra persona conrea de bona fe pot optar per:

a) Fer seva la collita i pagar les despeses efectuades per qui l'ha feta.

b) Obligar a qui ha conreat a pagar-li l'equivalent a la renda de la finca fins que acabi la collita.

Article 542-7. Construcció en sòl aliè amb valor superior del sòl

1. El propietari o propietària del sòl en què una altra persona ha construït totalment o parcialment, de bona fe, quan el valor del sòl envaït és superior al de la construcció i el sòl aliè, pot optar per:

a) Fer seva la totalitat de l'edificació i de la part de sòl aliè pagant les despeses efectuades en la construcció i el valor del sòl aliè.

b) Obligar els constructors a adquirir la part del sòl envaïda o bé, si el sòl envaït no es pot dividir o la resta resulta inedificable, a adquirir tot el solar.

2. La facultat d'opció que l'apartat 1 atorga als propietaris del sòl caduca al cap de tres anys d'haver acabat l'obra. Una vegada transcorregut aquest termini sense que els propietaris l'hagin exercida, els constructors solament poden ésser obligats a acceptar l'opció a què fa referència la lletra b.

Article 542-8. Indemnització pels danys i perjudicis

El propietari o propietària de la finca, en els casos que regulen els articles 542-5, 542-6 i 542-7, té dret a ésser indemnitzat pels danys i perjudicis.

Article 542-9. Construcció en sòl aliè amb valor superior de l'edificació

1. El propietari o propietària del sòl en què una altra persona ha construït totalment o parcialment, de bona fe, quan el valor del sòl envaït és inferior o igual al de la construcció i el sòl aliè, ha de cedir la propietat de la part del sòl envaïda als constructors si aquests l'indemnitzen pel valor del sòl més els danys i perjudicis causats i si l'edificació constitueix una unitat arquitectònica que no és divisible materialment.

2. Els propietaris del sòl envaït poden obligar els constructors a comprar-los tot el solar quan el sòl envaït no es pot dividir o la resta del sòl resulta inedificable.

3. Els propietaris del sòl envaït poden optar per una indemnització en espècie consistent en l'adjudicació de pisos o locals si els constructors han constituït el règim de propietat horitzontal o si aquest règim es pot constituir físicament en l'edifici construït.

Article 542-10. Presumpció de bona fe

1. La bona fe de qui planta, conrea o construeix en sòl aliè consisteix en la creença raonable que té títol per a fer-ho.

2. La bona fe es presumeix llevat de prova en contra i cessa per la mera oposició dels titulars del sòl.

Article 542-11. Actuació de mala fe

1. Les persones que planten, conreen o edifiquen en sòl aliè de mala fe perden, en benefici dels propietaris del sòl, tot el que han plantat, conreat o edificat i, a més, han d'indemnitzar-los pels danys i perjudicis causats.

2. Els propietaris del sòl envaït, en els casos de construccions extralimitades de mala fe, poden exigir a qui ha edificat l'enderrocament, a càrrec d'aquest, de tot el que ha construït en sòl aliè i la indemnització pels danys i perjudicis, tot plegat sens perjudici de les facultats que li atorguen els articles 542-7 i 542-9. La facultat d'exigir l'enderrocament decau si causa un perjudici desproporcionat als constructors segons les circumstàncies específiques del cas apreciades pel tribunal.

Article 542-12. Compensació de la mala fe

Si tant els propietaris del sòl com els constructors actuen de mala fe, el cas es resol com si haguessin actuat de bona fe.

Article 542-13. Construcció amb materials aliens

Els constructors d'una obra o un edifici que, de bona fe, empren materials aliens els fan seus, però han de compensar els propietaris d'aquests per haver-los emprats. Si actuen de mala fe, els han d'indemnitzar, a més, pels danys i perjudicis causats.

Article 542-14. Construcció en finca aliena amb materials aliens

1. Els propietaris dels materials tenen acció contra les terceres persones que han construït en finca aliena amb materials aliens per llur valor i, si escau, pels perjudicis causats. Subsidiàriament, tenen acció contra els propietaris de la finca per l'enriquiment produït.

2. Els propietaris de la finca, si han hagut de pagar els materials a llurs propietaris i als constructors, tenen acció de rescabalament contra els constructors.

Subsecció tercera

Accessió mobiliària

Article 542-15. Concepte

El bé accessori que s'adjunta, naturalment o artificialment, al bé principal formant un sol bé de manera indivisible, inseparable, estable i duradora pertany, per dret d'accessió mobiliària, als propietaris del bé principal.

Article 542-16. Unió de bona fe

Els propietaris del bé principal adquireixen la propietat de l'accessori que s'hi adjunta i resten obligats a compensar els titulars pel valor d'aquest.

Article 542-17. Actuació de mala fe

1. Els propietaris del bé accessori, si els propietaris del bé principal han actuat de mala fe, poden adquirir el bé principal si en paguen el valor o poden obligar els propietaris del bé principal a adquirir l'accessori, pagant-ne el valor i, en aquest darrer cas, amb la indemnització dels danys i perjudicis que correspongui.

2. Els propietaris del bé accessori, si han actuat de mala fe, no tenen dret al rescabalament.

3. Si ambdós propietaris han actuat de mala fe, el cas es resol com si haguessin actuat de bona fe.

Article 542-18. Unió voluntària

1. Si s'uneixen dos o més béns per voluntat de llurs propietaris o d'un de sol amb bona fe, o de forma casual, i en resulta un de nou o una barreja dels anteriors, indivisible i inseparable en ambdós casos, la propietat correspon a llurs propietaris en comunitat ordinària de manera proporcional al valor dels béns units.

2. Si els propietaris del bé resultant no volen seguir en comunitat ordinària, la propietat correspon al que hi tingui una participació més gran. Si no la vol, correspon al següent en ordre de participació, i així de manera successiva. El qui resulta propietari o propietària de tot ha de pagar als altres les diferències. Si cap dels propietaris no vol el bé resultant, s'ha de vendre i se n'ha de repartir el preu.

3. Si la unió es produeix per voluntat d'un sol propietari o propietària amb mala fe, l'altre o els altres poden optar per adquirir la propietat del bé resultant pagant la part proporcional del valor que correspongui o per la indemnització pels danys i perjudicis que resultin de la unió.

Article 542-19. Utilització de materials aliens

1. La persona que, de bona fe, empra materials aliens, totalment o parcialment, per fer un bé moble nou els fa seus, però ha de compensar els propietaris d'aquests per haver-los emprats.

2. La persona que empra materials aliens, si actua de mala fe, a més de compensar els propietaris, els ha d'indemnitzar pels danys i perjudicis causats.

Secció segona

Ocupació

Article 542-20. Adquisició per ocupació

Es poden adquirir per ocupació:

a) Els béns corporals abandonats indubtablement per llurs propietaris que són susceptibles d'apropiació per mitjà d'un acte material.

b) Els animals que es poden caçar i pescar.

Article 542-21. Descoberta d'objectes de valor extraordinari

1. Els objectes de valor extraordinari que han romàs ocults i els propietaris dels quals són desconeguts pertanyen als propietaris de la finca on es troben.

2. El qui descobreix per atzar l'objecte ocult té dret a percebre en metàl·lic una quantitat equivalent a la meitat del seu valor.

3. La descoberta d'objectes de valor cultural, històric, arqueològic o artístic i la descoberta d'objectes per raó de prospeccions o excavacions es regeixen per la legislació especial que els sigui aplicable.

Article 542-22. Troballes

1. Els animals domèstics i els objectes mobles corporals que, per llurs característiques, possibilitat d'identificació, estat de conservació, funció o destinació econòmica, són habitualment posseïts per algú no es poden adquirir per ocupació, llevat que es compleixin els requisits que estableix aquest article.

2. Si els propietaris són desconeguts, la troballa s'ha de notificar a l'ajuntament del lloc on s'ha fet, el qual l'ha de fer pública per mitjà d'un edicte, ha de dipositar la cosa durant el termini de sis mesos en l'establiment que determini i ho ha de notificar a les entitats públiques pertinents si les característiques de la troballa ho requereixen.

3. Si els propietaris es presenten dins del termini que estableix l'apartat 2:

a) Se'ls lliura l'objecte perdut una vegada han pagat les despeses ocasionades per la custòdia, la conservació i el lliurament.

b) Han de pagar als trobadors de bona fe el 10% del valor i, si aquest és igual o superior a sis vegades l'import del salari mínim interprofessional, el 4% del que n'excedeix.

4. El mateix dret que estableix l'apartat 3.b correspon als trobadors de bona fe si restitueixen la cosa directament als propietaris, llevat que, si escau, prefereixin la recompensa que els propietaris hagin ofert públicament.

5. Si ha transcorregut el termini que estableix l'apartat 2 i els propietaris no s'han presentat:

a) L'objecte es lliura a qui l'ha trobat, que prèviament ha de pagar les despeses causades per la custòdia, la conservació i el lliurament.

b) Si el valor en taxació de la cosa és superior a sis vegades el salari mínim interprofessional, es ven en subhasta pública, a càrrec de l'ajuntament, i els trobadors tenen dret a aquesta quantitat i, a més, a una quarta part de l'excés que s'obtingui en la subhasta. La resta queda a la disposició de l'ajuntament. Si en la subhasta no s'obté una quantitat equivalent a sis vegades el salari mínim interprofessional, els trobadors tenen l'opció de fer seva la cosa.

c) Els propietaris no tenen acció contra els trobadors de bona fe o els adjudicataris per a reivindicar la cosa perduda.

Capítol III

Abandonament

Article 543-1. Abandonament

La propietat s'extingeix per renúncia dels propietaris si, a més, abandonen la possessió de la cosa que n'és objecte.

Article 543-2. No-presumpció d'abandonament

La voluntat d'abandonament ha d'ésser expressa i no es presumeix per la mera despossessió.

Capítol IV

Protecció del dret de propietat

secció primera

Reivindicació

Article 544-1. L'acció reivindicatòria

L'acció reivindicatòria permet als propietaris no posseïdors d'obtenir la restitució del bé davant dels posseïdors no propietaris, sens perjudici de la protecció possessòria que les lleis reconeixen als posseïdors.

Article 544-2. Efectes

1. L'acció reivindicatòria comporta la restitució del bé, llevat dels casos en què les lleis determinen la irreivindicabilitat.

2. La restitució del bé implica la liquidació de la situació possessòria amb relació als fruits, les despeses i el deteriorament o la pèrdua del bé.

Article 544-3. Extinció

L'acció reivindicatòria no prescriu, sens perjudici del que aquesta llei estableix en matèria d'usucapió.

Secció segona

Exclusió

Subsecció primera

Acció negatòria

Article 544-4. Legitimació

1. L'acció negatòria permet als propietaris d'una finca de fer cessar les pertorbacions i les immissions il·legítimes en el seu dret que no consisteixin en la privació o el reteniment indeguts de la possessió, i també d'exigir que no es produeixin pertorbacions futures i previsibles d'aquest mateix gènere.

2. La mateixa acció real a què fa referència l'apartat 1 correspon als titulars de drets reals limitats que comporten possessió per a fer cessar les pertorbacions que els afecten.

Article 544-5. Exclusió de l'acció

L'acció negatòria no pertoca en els casos següents:

a) Si les pertorbacions o les immissions que es pretenen fer cessar o les futures que es pretenen evitar no perjudiquen cap interès legítim dels propietaris en la seva propietat.

b) Si els propietaris han de suportar la pertorbació per disposició d'aquest codi o per negoci jurídic.

Article 544-6. Contingut

1. L'acció negatòria té per objecte la protecció de la llibertat del domini dels immobles i el restabliment de la cosa a l'estat anterior a una pertorbació jurídica o material.

2. Hom pot reclamar, en l'exercici de l'acció negatòria, a més de la cessació de la pertorbació, la indemnització corresponent pels danys i perjudicis produïts. En aquest cas, no cal que els actors provin la il·legitimitat de la pertorbació.

Article 544-7. Prescripció

1. L'acció negatòria es pot exercir mentre es mantingui la pertorbació, llevat que, tractant-se d'un dret usucapible, s'hagi consumat la usucapió.

2. La pretensió per a reclamar la indemnització pels danys i perjudicis produïts prescriu al cap de tres anys, comptadors des que els propietaris coneixen la pertorbació.

Subsecció segona

Tancament de finques

Article 544-8. Tancament de finques

Els propietaris poden tancar llurs finques salvant les servituds que hi estiguin constituïdes.

Subsecció tercera

Delimitació i fitació

Article 544-9. Concepte

1. Els propietaris poden delimitar i posar fites o termes a llur finca, de manera total o parcial.

2. Les accions de delimitació i fitació corresponen, a més dels propietaris, als altres titulars de drets reals possessoris.

Article 544-10. Requisits

L'acció de delimitació i fitació exigeix:

a) La citació dels propietaris de les finques confrontants.

b) La prova del dret de propietat i de la superfície de la finca.

Article 544-11. Criteris de delimitació

1. Si, de la suma de les superfícies que deriven dels títols del dret de propietat, en resulta una de diferent, la diferència es distribueix proporcionalment.

2. La delimitació, si no hi ha un títol que serveixi de prova, s'ha de fer d'acord amb les possessions respectives i, en darrer lloc, distribuint la superfície discutida o dubtosa a parts iguals.

Article 544-12. Despeses

Les despeses de delimitació i fitació són a càrrec de les persones interessades, llevat que les dites delimitació i fitació derivin d'un judici contenciós, cas en el qual hom s'ha d'atenir al que estableixen les normes de procediment.

Capítol V

Restriccions al dret de propietat

Article 545-1. Les restriccions

Les restriccions al dret de propietat són les que estableixen les lleis, en interès públic o privat, o les que estableix l'autonomia de la voluntat en interès privat.

Article 545-2. Restriccions en interès públic

1. Les restriccions en interès públic afecten la disponibilitat o l'exercici del dret, constitueixen els límits ordinaris del dret de propietat en benefici de tota la comunitat i es regeixen per les normes d'aquest codi i de les altres lleis.

2. Tenen la consideració de límits ordinaris del dret de propietat, entre d'altres, les següents restriccions que estableix la legislació:

a) Del planejament territorial i urbanístic i de les directrius de paisatge, i, en aplicació d'aquests, dels plans d'ordenació urbanística.

b) Sobre l'habitatge.

c) Agrària i forestal.

d) De protecció del patrimoni cultural.

e) De protecció dels espais naturals i del medi ambient.

f) De construcció i protecció de les vies i de les infraestructures de comunicació.

g) De costes i d'aigües continentals.

h) De foment de les telecomunicacions i de transport de l'energia.

i) D'ús i circulació dels vehicles de motor, els vaixells i les aeronaus.

j) De protecció i defensa dels animals.

k) De defensa nacional.

Article 545-3. Restriccions en interès privat

1. Les restriccions en interès privat afecten la disponibilitat i l'exercici del dret, constitueixen límits ordinaris del dret de propietat en benefici dels veïns i es regeixen pel que estableix aquest codi.

2. Les restriccions que resulten de les relacions de veïnatge i de l'existència de situacions de comunitat tenen la consideració de restriccions en interès privat.

Article 545-4. Limitacions voluntàries

1. Els titulars del dret de propietat poden establir de manera voluntària les limitacions que creguin convenients de l'exercici de les facultats que comporta, sense altres límits que els que estableixen les lleis.

2. Les limitacions voluntàries constitueixen els drets reals limitats i es regeixen per l'autonomia de la voluntat en els termes i amb els efectes que estableix aquest codi.

Capítol VI

Relacions de veïnatge

Secció primera

Relacions de contigüitat

Article 546-1. Tanques mitgeres

1. Els propietaris de patis, d'horts, de jardins i de solars confrontants tenen dret a construir una paret mitgera perquè serveixi de tanca o separació en el límit i en el sòl d'ambdues finques fins a l'alçària màxima de dos metres o la que estableixi la normativa urbanística.

2. La mitgeria de tanca, que és forçosa, comporta l'existència d'una relació de comunitat i es regeix per les normes del títol V.

Article 546-2. Tanques no mitgeres entre finques

1. Els propietaris de finques les poden tancar amb rengles d'arbres o d'arbustos vius, d'espècies vegetals seques, de canyes, de xarxes o de teles metàl·liques fins a l'alçària màxima de dos metres o la que estableixi la normativa urbanística.

2. Les tanques a què fa referència l'apartat 1 han de respectar la normativa vigent i les servituds existents, s'han de plantar o subjectar dins del terreny propi i, si escau, han de mantenir les distàncies respecte a la finca veïna que estableixen els articles 546-4 i 546-5.

3. Les tanques a què fa referència aquest article només són mitgeres si ho pacten els propietaris de les finques confrontants.

Article 546-3. Paret d'atans i envà pluvial

1. Els propietaris d'una finca poden construir una paret de càrrega o de tanca i pilars i altres estructures constructives i acostar-les o adossar-les, al llarg o de través, a la finca o la paret veïna sense menyscabar-la i amb l'obligació de construir-la amb la solidesa adequada a la seva funció i de respectar la normativa urbanística i les servituds existents.

2. Els propietaris d'una finca edificada les parets exteriors de la qual confrontin amb un solar o una edificació més baixa poden construir, amb materials idonis, d'un gruix màxim de trenta centímetres, un envà exterior, que no pot ésser un element de sustentació, de cap a cap de la paret sobre l'espai veí. Aquest envà ha d'ésser enderrocat a costa dels propietaris de la finca més alta i sense compensació quan els veïns alcin l'edificació que el faci innecessari.

Article 546-4. Distància d'arbres a tanques o balcons veïns

1. Cap titular no pot mantenir, entre finques separades per una tanca, un arbre o un element de construcció que, per la proximitat a aquella, n'inutilitzi la funció de dificultar l'accés.

2. La prohibició que estableix l'apartat 1 afecta els propietaris de jardins o patis situats en planta baixa amb relació als balcons o les finestres dels habitatges situats en plantes superiors.

3. L'acció per a exigir, d'acord amb els apartats 1 i 2, l'arrencament o la poda d'un arbre o l'enderrocament d'una construcció prescriu al cap de deu anys.

4. Els fruits que cauen de manera natural en la finca tancada procedents de l'arbre plantat en la finca veïna pertanyen als propietaris de la finca tancada.

Article 546-5. Distància de plantacions

1. Els propietaris que plantin arbustos o arbres entre finques destinades a plantacions o conreus els han de plantar a una distància mínima respecte a la partió d'un metre en el cas dels arbustos i de dos metres en el cas dels arbres.

2. L'acció per a exigir l'arrencament dels arbres o dels arbustos plantats contravenint el que estableix l'apartat 1 prescriu al cap de tres anys d'haver estat plantats.

3. Hom s'ha d'atenir, en matèria de plantacions forestals, al que estableix la legislació especial.

Article 546-6. Branques i arrels provinents de finques veïnes

Els propietaris d'una finca poden tallar les branques o les arrels d'un arbre o d'un arbust plantat en una finca veïna que s'hagin introduït en la seva finca i retenir-ne la propietat, però ho han de fer de la manera generalment acceptada en l'exercici de la jardineria, la pagesia o l'explotació forestal.

Article 546-7. Distàncies de piscines, excavacions i pous

1. Ningú no pot, sens perjudici del que estableix la normativa urbanística, excavar piscines, cisternes, rampes, soterranis o altres sots a menys de seixanta centímetres del límit d'una finca veïna o d'una paret mitgera. Els propietaris que facin l'excavació han de proporcionar al sòl, en tots els casos, una consolidació suficient perquè la finca veïna tingui el suport tècnicament adequat per a les edificacions que hi hagi o que permeti construir la normativa urbanística.

2. Ningú no pot obrir cap pou a menys de seixanta centímetres del límit d'una finca veïna o d'una paret mitgera, sens perjudici, en tots els casos, del que estableix la legislació sobre aigües i de l'obligació de consolidar el sòl de manera suficient.

3. L'acció per a evitar l'excavació o perquè s'adeqüi a la distància que estableix l'apartat 2 prescriu al cap de deu anys d'haver acabat l'obra.

Article 546-8. Marges entre finques en cotes diferents

1. Hom presumeix que els marges, les ribes i les parets de sustentació entre finques veïnes els sòls de les quals són a cotes diferents són propietat dels titulars de la finca superior.

2. Els propietaris dels marges o les parets a què fa referència l'apartat 1 els han de mantenir en bon estat i els propietaris de la finca inferior els han de permetre l'accés amb aquesta finalitat.

Article 546-9. Pas de l'aigua

1. Els propietaris de la finca inferior estan obligats a rebre l'aigua pluvial que arriba naturalment de la finca superior. Els propietaris d'aquesta no poden posar obstacles al curs de l'aigua ni alterar-ne el règim per a fer-lo més carregós.

2. Els propietaris de la finca inferior, si aquesta rep aigua que procedeix d'una excavació, de sobrants d'altres aprofitaments o d'alteracions artificials dels cursos naturals, es poden oposar a rebre-la i, a més, tenen dret a ésser indemnitzats per danys i perjudicis.

3. Els propietaris de la finca superior, si a la finca inferior hi ha obres de defensa contra l'aigua, han de permetre l'accés als propietaris de la inferior perquè puguin fer les obres de conservació necessàries.

4. L'aigua pluvial procedent de les cobertes dels edificis no pot tenir sortida, en cap cas, sobre la finca veïna.

Article 546-10. Llums, vistes i finestres

1. Ningú no pot tenir vistes ni llums sobre la finca veïna ni obrir cap finestra o construir cap voladís en una paret pròpia que confronti amb la d'un veí o veïna sense deixar en el terreny propi una androna de l'amplada que fixen la normativa urbanística, les ordinacions o els costums locals o, si no n'hi ha, d'un metre, com a mínim, en angle recte, comptat des de la paret o des de la línia més sortint si hi ha voladís.

2. Llevat que el títol de constitució estableixi una altra cosa, si una finca té constituïda a favor seu una servitud de llums i de vistes, el propietari o propietària de la finca servent que vulgui edificar ha de deixar davant de l'obertura una androna, però pot obrir finestres que rebin la llum per la dita androna. Si la servitud és només de llums, el propietari o propietària pot edificar dins de l'espai de l'androna fins al caire inferior de l'obertura que dóna llum.

3. Ningú no pot obrir cap finestra en una paret contigua a la d'un veí o veïna si no deixa una distància mínima de quaranta centímetres entre la finestra i el límit de la finca. Si les parets i els balcons formen un angle agut, la distància mínima entre el balcó i la línia d'unió d'ambdues parets ha d'ésser d'un metre.

Article 546-11. Edificacions en mal estat i arbres perillosos

1. Si en una paret o en un altre element constructiu d'una edificació es produeixen esfondraments, si amenaça ruïna i produeix un perill racional de perjudicar la finca veïna o les persones que transiten a prop de la dita edificació o si el seu estat pot afectar la salubritat de la finca veïna, els propietaris d'aquesta finca poden exigir als de la finca que provoca el perill o atempta contra la salubritat que adoptin les mesures adequades per a fer cessar la situació de perill o, fins i tot, que enderroquin l'element constructiu que el provoca.

2. La mateixa norma que estableix l'apartat 1 és aplicable si el perill el produeix un arbre mort, torçut o esgallat.

Secció segona

Estat de necessitat

Article 546-12. Estat de necessitat

1. Els propietaris dels béns han de tolerar la interferència d'altres persones si és necessària per a evitar un perill present, imminent i greu i si el dany que racionalment es pot produir és desproporcionadament elevat amb relació al perjudici que la interferència pot causar als propietaris.

2. Els propietaris a què fa referència l'apartat 1 tenen dret a ésser indemnitzats pels danys i perjudicis que se'ls ha causat.

Secció tercera

Immissions

Article 546-13. Immissions il·legítimes

Les immissions de fum, soroll, gasos, vapors, olor, escalfor, tremolor, ones electromagnètiques i llum i altres de semblants produïdes per actes il·legítims dels veïns i que causen danys a la finca o a les persones que hi habiten són prohibides i generen responsabilitat pel dany causat.

Article 546-14. Immissions legítimes

1. Els propietaris d'una finca han de tolerar les immissions provinents d'una finca veïna que són innòcues o que causen perjudicis no substancials. En general, es consideren perjudicis substancials els que superen els valors límit o indicatius que estableixen les lleis o els reglaments.

2. Els propietaris d'una finca han de tolerar les immissions que produeixin perjudicis substancials si són conseqüència de l'ús normal de la finca veïna, segons la normativa, i si fer-les cessar comporta una despesa desproporcionada econòmicament.

3. En el cas a què fa referència l'apartat 2, els propietaris afectats tenen dret a rebre una indemnització pels danys produïts en el passat i una compensació econòmica, fixada de comú acord o judicialment, pels que es puguin produir en el futur si aquestes immissions afecten exageradament el producte de la finca o l'ús normal d'aquesta, segons el costum local.

4. Segons la naturalesa de la immissió a què fa referència l'apartat 2, els propietaris afectats poden exigir, a més del que estableix l'apartat 3, que aquesta es faci en el dia i el moment menys perjudicials i poden adoptar les mesures procedents per a atenuar els danys a càrrec dels propietaris veïns.

5. Les immissions substancials que provenen d'instal·lacions autoritzades administrativament faculten els propietaris veïns afectats a sol·licitar l'adopció de les mesures tècnicament possibles i econòmicament raonables per a evitar les conseqüències danyoses i a sol·licitar la indemnització pels danys produïts. Si les conseqüències no es poden evitar d'aquesta manera, els propietaris tenen dret a una compensació econòmica, fixada de comú acord o judicialment, pels danys que es puguin produir en el futur.

6. Cap propietari o propietària no està obligat a tolerar immissions dirigides especialment o artificialment vers la seva propietat.

7. La pretensió per a reclamar la indemnització pels danys i perjudicis o la compensació econòmica a què fan referència els apartats 3 i 5 prescriu al cap de tres anys, comptats a partir del moment en què els propietaris tinguin coneixement de les immissions.

TÍTOL V

De les situacions de comunitat

Capítol I

Disposicions generals

Article 551-1. Situacions de comunitat

1. Hi ha comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d'un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni.

2. Les situacions de comunitat mai no es presumeixen, llevat que ho estableixi una disposició legal expressa.

3. En les situacions de comunitat es presumeix la comunitat ordinària indivisa si no es prova una altra cosa.

4. Les despeses comunes es poden reclamar pel procediment monitori, d'acord amb la legislació processal.

Article 551-2. Regulació

1. La comunitat ordinària indivisa es regeix per les normes de l'autonomia de la voluntat i, supletòriament, per les disposicions del capítol II.

2. La comunitat en règim de propietat horitzontal es regeix pel títol de constitució, que s'ha d'adequar a les disposicions del capítol III.

3. La comunitat per torns es regeix pel títol de constitució, que s'ha d'adequar a les disposicions del capítol IV i, supletòriament, per les normes de la propietat horitzontal, d'acord amb la seva naturalesa específica.

4. La mitgeria es regeix per les disposicions del capítol V.

Capítol II

Comunitat ordinària indivisa

Secció primera

Règim jurídic

Article 552-1. Concepte

1. La comunitat ordinària indivisa comporta l'existència de tants drets com cotitulars hi ha. El dret de cada cotitular resta limitat pels drets dels altres cotitulars.

2. Cadascun dels drets determina la quota de participació en l'ús, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats de la comunitat.

3. Els drets en la comunitat i, per tant, les quotes es presumeixen iguals llevat que es provi el contrari.

Article 552-2. Constitució

La comunitat es pot constituir mitjançant:

a) Negoci jurídic, sia per adquisició conjunta per més d'una persona de la propietat o del dret real sobre el qual recau, sia per alienació d'una part indivisa amb reserva d'una altra part.

b) Usucapió.

c) Disposicions per causa de mort.

d) Llei.

Secció segona

Drets individuals sobre la comunitat

Article 552-3. Disposició

1. Cada cotitular pot disposar lliurement del seu dret en la comunitat, alienar-lo i gravar-lo.

2. Cada cotitular pot disposar de l'objecte indeterminat que li correspondrà en el moment futur de la divisió. En aquest cas, mentre dura la situació d'indivisió, l'adquirent no s'incorpora a la comunitat i, per tant, no pot exigir la divisió.

Article 552-4. Drets d'adquisició

1. L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles.

2. Els cotitulars que pretenen fer la transmissió han de notificar als altres cotitulars, fefaentment, la decisió d'alienar i les circumstàncies de la transmissió. El tanteig es pot exercir en el termini d'un mes comptat des del moment en què es fa la notificació. Si no hi ha notificació o si la transmissió es fa per un preu o en unes circumstàncies diferents de les que hi consten, el tanteig comporta el retracte, que es pot exercir en el termini de tres mesos comptats des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de l'alienació i les seves circumstàncies o des de la data en què s'inscriu la transmissió en el registre que correspon.

3. El tanteig o el retracte, si els cotitulars que pretenen exercir-lo són més d'un, els correspon en proporció a llurs drets respectius en la comunitat.

4. Els drets de tanteig i de retracte són renunciables i el títol de constitució de la comunitat els pot excloure. Si la comunitat té per objecte la propietat o un altre dret real sobre béns immobles, l'exclusió o la renúncia anticipada només es pot fer en escriptura pública.

Article 552-5. Renúncia

1. Cada cotitular pot renunciar al seu dret en la comunitat.

2. La renúncia comporta l'acreixement dels altres cotitulars en proporció a llurs drets sense necessitat d'acceptació expressa però sens perjudici de poder-los renunciar.

3. La renúncia no eximeix els renunciants del compliment de les obligacions anteriors i pendents per raó de la comunitat.

4. La renúncia ha de constar en una escriptura pública si la comunitat té per objecte la propietat o un dret real sobre un bé immoble o sobre participacions en societats mercantils.

Secció tercera

Drets i deures sobre l'objecte de la comunitat

Article 552-6. Ús i gaudi

1. Cada cotitular pot fer ús de l'objecte de la comunitat d'acord amb la seva finalitat social i econòmica i de manera que no perjudiqui els interessos de la comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no pot impedir que en facin ús.

2. Els fruits i els rendiments corresponen als cotitulars en proporció a llur quota. Si els ha percebuts només un cotitular o una cotitular, aquest n'ha de retre compte als altres d'acord amb les normes de l'administració de béns aliens.

3. Cap cotitular no pot modificar l'objecte de la comunitat, ni tan sols per a millorar-lo o fer-lo més rendible, sense el consentiment dels altres. Si un cotitular o una cotitular fa obres que milloren el dit objecte sense que els altres hi manifestin oposició expressa dins de l'any següent a llur execució, pot exigir el rescabalament amb els interessos legals meritats des del moment en què els reclama fefaentment.

Article 552-7. Administració i règim d'adopció d'acords

1. L'administració de la comunitat correspon a tots els cotitulars.

2. La majoria dels cotitulars, segons el valor de llur quota, acorden els actes d'administració ordinària, que obliguen la minoria dissident.

3. Els actes d'administració extraordinària s'acorden amb la majoria de tres quartes parts de les quotes. Si els imposa la llei, els pot emprendre qualsevol cotitular, fins i tot amb l'oposició dels altres, amb dret a rescabalament i als interessos legals meritats des del moment en què els reclama.

4. Els cotitulars dissidents que es considerin perjudicats per l'acord de la majoria poden acudir a l'autoritat judicial, la qual resol i pot, fins i tot, nomenar un administrador o administradora.

5. La responsabilitat dels cotitulars per les obligacions que resulten de llur administració és mancomunada de manera proporcional a llurs quotes respectives.

6. Els actes de disposició s'acorden per unanimitat.

Article 552-8. Participació en les despeses

1. Cada cotitular ha de contribuir, en proporció a la seva quota, a les despeses necessàries per a la conservació, l'ús i el rendiment de l'objecte de la comunitat, i també a les de reforma i millora que hagi acordat la majoria.

2. Els cotitulars que han avançat despeses poden exigir als altres el reemborsament de la part que els correspon més els interessos legals meritats des del moment en què els reclamen fefaentment.

Secció quarta

Extinció

Article 552-9. Dissolució

La comunitat es dissol per les causes següents:

a) Divisió de la cosa o patrimoni comú.

b) Reunió en una sola persona de la totalitat dels drets.

c) Destrucció de la cosa comuna o pèrdua del dret.

d) Conversió en una comunitat especial.

e) Acord unànime o renúncia de tots els cotitulars.

f) Venciment del termini o compliment de la condició resolutòria pactats.

Article 552-10. Facultat de demanar la divisió

1. Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar-ne els motius, la divisió de l'objecte de la comunitat.

2. Els cotitulars poden pactar per unanimitat la indivisió per un termini que no pot superar els deu anys.

3. L'autoritat judicial, si algun dels cotitulars és menor d'edat o incapaç i la divisió el pot perjudicar, pot establir, de manera raonada, la indivisió per un termini no superior a cinc anys.

4. No es pot demanar la divisió quan l'objecte sobre el qual recau la comunitat és una nau o un local que es destina a places d'aparcament o a trasters de manera que cada cotitular té l'ús d'una plaça o de més d'una, llevat que s'acordi prèviament modificar-ne l'ús i això sigui possible.

Article 552-11. Procediment de la divisió

1. Qualsevol dels cotitulars, si no es posen d'acord per a dividir la comunitat o per a sotmetre la divisió a un arbitratge, pot instar l'autoritat judicial perquè faci la divisió.

2. Si el bé és susceptible d'adoptar el règim de propietat horitzontal, es pot establir aquest règim adjudicant els elements privatius de manera proporcional als drets en la comunitat i compensant en metàl·lic els excessos, que no tenen en cap cas la consideració d'excessos d'adjudicació, distribuint proporcionalment les obres i les despeses necessàries.

3. Es pot fer la divisió adjudicant a un cotitular o una cotitular o a més d'un el dret real d'usdefruit sobre el bé objecte de la comunitat i adjudicant a un altre cotitular o uns altres cotitulars la nua propietat.

4. El cotitular o la cotitular que ho és de les quatre cinquenes parts de les quotes o més pot exigir l'adjudicació de la totalitat del bé objecte de la comunitat pagant en metàl·lic el valor pericial de la participació dels altres cotitulars.

5. L'objecte de la comunitat, si és indivisible, o desmereix notablement en dividir-se, o és una col·lecció que integra el patrimoni artístic, bibliogràfic o documental, s'adjudica al cotitular o la cotitular que hi tingui interès. Si n'hi ha més d'un, al que hi tingui la participació més gran. En cas d'interès i participació iguals, decideix la sort. L'adjudicatari o adjudicatària ha de pagar als altres el valor pericial de llur participació, que en cap cas no té la consideració de preu ni d'excés d'adjudicació. Si cap cotitular no hi té interès, es ven i es reparteix el preu.

6. Les comunitats ordinàries que hi ha entre els cònjuges, en els procediments de separació, divorci o nul·litat matrimonial, es poden dividir considerant com una sola divisió la totalitat o una part dels béns sotmesos a aquest règim, d'acord amb l'article 43 del Codi de família. S'aplica el mateix criteri en els casos de separació de fet i de ruptura d'unions estables de parella.

Article 552-12. Efectes de la divisió

1. La divisió atribueix a cada adjudicatari o adjudicatària en exclusiva la propietat del bé o del dret adjudicat.

2. La divisió no perjudica les terceres persones, que conserven íntegrament llurs drets sobre l'objecte de la comunitat o els que en resulten després de la divisió.

3. Els titulars de crèdits contra qualsevol dels cotitulars poden concórrer a la divisió i, si es fa en frau de llurs drets, impugnar-la, però no la poden impedir.

4. Els cotitulars estan obligats recíprocament i en proporció a llurs drets al sanejament per evicció i per vicis ocults.

Capítol III

Règim jurídic de la propietat horitzontal

Secció primera

Disposicions generals

Subsecció primera

Configuració de la comunitat

Article 553-1. Definició

1. El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns.

2. El règim jurídic de la propietat horitzontal comporta:

a) L'existència, present o futura, de dos titulars o més de la propietat d'un immoble unitari compost d'elements privatius i elements comuns, els quals resten vinculats entre ells per la quota.

b) La configuració d'una organització per a l'exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris.

c) L'exclusió de l'acció de divisió i dels drets d'adquisició preferent de caràcter legal entre propietaris de diferents apartaments. Aquesta exclusió no afecta les situacions de propietat proindivisa d'un apartament determinat.

Article 553-2. Objecte

1. Poden ésser objecte de propietat horitzontal els edificis, fins i tot en construcció, en els quals coexisteixin elements privatius constituïts per habitatges, locals o espais físics susceptibles d'independència funcional i d'atribució exclusiva a diferents propietaris, amb elements comuns, necessaris per a l'ús i el gaudi adequat dels privatius, la propietat dels quals els queda adscrita de manera inseparable.

2. Es pot constituir un règim de propietat horitzontal en els casos de ports esportius amb relació als punts d'amarratge, de mercats amb relació a les parades, d'urbanitzacions amb relació a les parcel·les i de cementiris amb relació a les sepultures i en altres de semblants, que es regeixen per les normes generals d'aquest capítol adaptades a la naturalesa específica de cada cas i per la normativa administrativa que els és aplicable.

Article 553-3. Quota

1. La quota de participació:

a) Determina i concreta la relació dels drets sobre els béns privatius amb els drets sobre els béns comuns.

b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d'extinció del règim.

c) Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra.

2. Les quotes de participació corresponents als elements privatius es precisen en centèsims i s'assignen de manera proporcional a llurs superfícies, tenint en compte l'ús i la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.

3. Es poden establir, a més de la quota general, quotes especials per a despeses determinades.

4. Les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per l'autoritat judicial si les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa.

Article 553-4. Crèdits i deutes

1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d'acord amb les quotes de participació respectives.

2. La quantia de la contribució de cada propietari o propietària a les despeses comunes és la que resulta de l'acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota de participació.

Article 553-5. Afectació real

1. Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament de les quantitats que deuen els titulars, i també els anteriors titulars, per raó de despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, que corresponguin a la part vençuda de l'any en què es transmeten i de l'any natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui transmet.

2. Els transmitents, en l'escriptura de transmissió onerosa d'un element privatiu, han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els corresponen o, si escau, han de consignar els que tenen pendents i han d'aportar un certificat relatiu a l'estat de llurs deutes amb la comunitat, expedit per qui n'exerceixi la secretaria, en el qual han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades però pendents de repartir. Sense aquesta manifestació i aquesta aportació no es pot atorgar l'escriptura, llevat que els adquirents hi renunciïn expressament.

3. No cal que el president o presidenta doni el vistiplau al certificat a què fa referència l'apartat 2 si un professional que duu l'administració de la finca exerceix la secretaria de la comunitat.

Article 553-6. Fons de reserva

1. Una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes pressupostades destinada a la constitució d'un fons de reserva ha de figurar en el pressupost de la comunitat.

2. La titularitat del fons de reserva correspon a tots els propietaris, però resta afecta a la comunitat.

3. El fons de reserva es diposita en un compte bancari especial. Els administradors només en poden disposar, amb l'autorització del president o presidenta, per a atendre despeses imprevistes de reparació de caràcter urgent o, amb l'autorització de la junta, per a contractar una assegurança.

4. El romanent del fons de reserva d'un any s'integra en el de l'any següent, de manera que les aportacions que hi han de fer els propietaris es redueixin a les que calguin per a arribar al 5% de les despeses comunes pressupostades, tret que els estatuts disposin que el romanent incrementi la dotació del fons o que ho acordi la junta.

Subsecció segona

Constitució de la comunitat

Article 553-7. Establiment del règim

1. Un edifici resta sotmès al règim de propietat horitzontal des de l'atorgament del títol de constitució, encara que no estigui acabat.

2. El títol de constitució s'ha d'inscriure en el Registre de la Propietat de conformitat amb el que estableix la legislació hipotecària i amb els efectes que aquesta estableix.

Article 553-8. Legitimació

1. El títol de constitució de la comunitat l'atorguen els propietaris de l'immoble.

2. Els promotors de l'immoble no poden fer ús de la facultat que concedeix l'article 552-11.4 si han iniciat la venda dels elements privatius en document privat sense haver atorgat el títol de constitució. En aquest cas, qualsevol adquirent pot exigir la formalització immediata del títol d'acord amb el projecte arquitectònic que ha obtingut la llicència d'obres.

3. S'entén que els titulars dels elements privatius ratifiquen el títol en el moment en què s'atorga l'escriptura de transmissió si atorga el títol qui ha estat propietari o propietària únic de l'immoble i ha alienat els elements privatius en document privat i si es ressenya de manera suficient el dit títol i les normes de la comunitat en la dita escriptura.

Article 553-9. Escriptura de constitució i constància en el Registre de la Propietat

1. El títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de constar en una escriptura pública, que ha de contenir, almenys, les circumstàncies següents:

a) La descripció de l'edifici en conjunt, que ha d'indicar si està acabat o no, i els elements, les instal·lacions i els serveis comuns que té.

b) La relació descriptiva de tots els elements privatius, amb llur número d'ordre intern a l'edifici, la quota general de participació i, si escau, les especials que els corresponen, i també la superfície útil, els límits, la planta o les plantes en què estan situats, la destinació i, si escau, els espais físics o els drets que en constitueixin annexos o vinculacions.

2. El títol de constitució pot contenir, a més del que estableix l'apartat 1:

a) Els estatuts.

b) Les reserves establertes a favor de la promotora o constituents del règim.

c) La previsió, si escau, sobre la futura formació de subcomunitats.

d) Un plànol descriptiu de l'edifici.

3. En allò que no preveu el títol de constitució s'apliquen les normes d'aquest capítol.

4. Cal, per a atorgar el títol, que, en la mateixa escriptura de constitució o en una altra de prèvia, s'hagi declarat l'obra nova de l'edifici d'acord amb el que estableix la legislació hipotecària i la normativa sobre habitabilitat i edificació que sigui aplicable.<