RESOLUCIÓ

JUS/2919/2006, de 21 d'agost, per la qual es dóna publicitat a la Resolució de 7 de juliol de 2006 de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel notari de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la qualificació del registrador de la propietat de Vilafranca del Penedès.

Atès que en data 7 de juliol de 2006, la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques ha adoptat la Resolució en el recurs governatiu interposat pel notari de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la qualificació del registrador de la propietat de Vilafranca del Penedès, que suspèn la inscripció registral d'una declaració d'obra nova;

D'acord amb el que disposa l'article 5 de la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya, i d'acord amb el que preveu l'article 80 de la Llei 13/1989, de 14 de desembre, d'organització, procediment i règim jurídic de l'Administració de la Generalitat de Catalunya;

En ús de les competències que tinc atribuïdes,

Resolc:

Donar publicitat a la Resolució de 7 de juliol de 2006 de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel notari de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la qualificació del registrador de la propietat de Vilafranca del Penedès, que suspèn la inscripció registral d'una declaració d'obra nova, que es publica com a annex d'aquesta Resolució.

Barcelona, 21 d'agost de 2006

Xavier Muñoz i Puiggròs

Director general de Dret i d'Entitats Jurídiques

RESOLUCIÓ

de 7 de juliol de 2006, de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel notari de Torredembarra Ricardo Cabanas Trejo contra la qualificació del registrador de la propietat de Vilafranca del Penedès, que suspèn la inscripció registral d'una declaració d'obra nova.

Relació de fets

I

El dia 17 de febrer de 2006 els consorts senyors JPV i IGA varen atorgar escriptura de declaració d'obra nova d'un habitatge unifamiliar a la finca urbana carrer Melió, 79, de Vilafranca del Penedès, finca registral 5591, autoritzada a Torredembarra pel notari senyor Ricardo Cabanas Trejo, número de protocol 472.

Presentada al Registre de la Propietat de Vilafranca del Penedès, es va qualificar negativament en quant a l'accepció "entre mitgeres" que consta a la declaració d'edificació, sense que al Registre consti cap servitud de mitgeria.

Es varen practicar les notificacions que ordena la legislació hipotecària.

II

El Registrador fonamenta la seva qualificació en què l'expressió "entre mitgeres" té una significació jurídica que és la de l'article 27 de la Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l'acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge, i més si hom té en consideració que en el present cas l'expressió es conté en un document notarial. Considera que el fet de que la llicència d'obres digui "entre mitgeres" no té transcendència jurídica i que en tot cas constituiria una menció.

III

En data 7 d'abril de 2006 el notari senyor Ricardo Cabanas Trejo interposa recurs governatiu contra la qualificació registral mitjançant presentació a l'oficina de Correus de Torredembarra.

El recurs es fonamenta en el fet que no es tracta de constituir una servitud de mitgeria. Literalment afirma que està "Completament d'acord amb el funcionari que no concorren els elements necessaris per inscriure una situació jurídica de mitgeria...", sinó que és una mera dada descriptiva de la finca, com si es tractés d'un habitatge adossat. El recurs l'interposa davant la Direcció General dels Registres i del Notariat perquè, en opinió del recurrent, es tracta d'una qüestió que afecta la descripció de finca, no pas substantiva.

IV

En data 21 d'abril de 2006 compareix el propietari, titular registral de la finca, i sol·licita la inscripció sense que es faci constar l'expressió "entre mitgeres", atès que les parets de carrega han estat aixecades sobre sòl propi, rectificació que s'empara en l'article 110 del Reglament Hipotecari i es practica la inscripció de la declaració d'obra nova.

V

En la resolució del recurs aquesta Direcció General ha estat assessorada per la Comissió creada a aquests efectes per la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la Propietat de Catalunya.

Fonaments de dret

Primer

Determinació de la competència funcional per a la resolució del present recurs

1.1  Com s'ha exposat en la relació de fets, el notari interposa el recurs per a la Direcció General dels Registres i del Notariat, perquè considera que la qüestió debatuda no és de dret substantiu, sinó que afecta només la descripció de la finca. El registrador, en el seu informe, manifesta que no té cap dubte sobre el fet que la nota de qualificació es fonamenta en un motiu de dret català. Conclou que, sigui com sigui, "[p]er decidir si hi caben mitgeries de fet a Catalunya i, per tant, per decidir si la seva afirmació pel declarant constitueix una declaració de fets o un reconeixement de drets, no queda més remei que atendre's a les normes de dret civil català". Tot i això, el registrador ha procedit a remetre l'expedient tant al Ministeri de Justícia com a la Generalitat de Catalunya, per tal que decideixin, com a qüestió prèvia, quin fur és el competent per a la resolució del present recurs.

1.2  Com ja vàrem dir en la Resolució de 22 de maig de 2006, el fet que el notari pretengui adreçar el recurs a la Direcció General dels Registres i del Notariat no vincula el registrador i, atesa la manca de normes específiques en el procediment registral, han de regir els principis generals que regulen la tramitació dels recursos en la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú, concretament a l'article 110.2, segons el qual és l'Administració i no el recurrent la que ha de donar al recurs la tramitació que legalment li correspongui d'acord amb el seu contingut concret i serà l'òrgan al qual s'hagi remès l'expedient el que s'haurà de pronunciar, sigui quin sigui el criteri del registrador, sobre si realment li correspon aquesta competència, sens perjudici, òbviament, del que acabi resolent l'autoritat judicial en el cas que s'impugni la resolució de l'òrgan administratiu. D'acord amb el que disposa l'article 12 de la Llei 30/1992, la competència és irrenunciable i s'ha d'exercir precisament pels òrgans administratius que la tinguin atribuïda com a pròpia; en aquest cas la llei fixa unes regles vinculants per a l'assignació de la competència funcional en matèria de recurs governatiu, basades en si es fonamenta o no en el dret català, que res tenen a veure amb la dependència jeràrquica. Tot això, dèiem ja aleshores, en el marc del principi de cooperació que és l'essència del model d'organització territorial de l'Estat autonòmic i que, com assenyala l'exposició de motius de l'esmentada Llei procedimental, es configura com un deure recíproc de recolzament i lleialtat mútua. Lleialtat que -afegim ara- de cap manera resulta menystinguda pel fet que aquesta Direcció General, tot i que el registrador hagi duplicat l'enviament dels expedients, assumeixi la resolució de l'expedient perquè, d'acord amb el que s'argumenta tot seguit, considera que n'és competent.

1.3  Ens hem de centrar, doncs, en si concorren o no els requisits que condueixen a l'aplicació de la Llei catalana 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya. El punt de referència, com és sabut, ha de ser l'article 1 de l'esmentada Llei 4/2005, segons el qual l'objecte de la llei és establir el règim dels recursos contra la qualificació negativa dels títols o les clàusules concretes d'aquests susceptibles d'inscripció en el Registre de la Propietat, Mercantil o de Béns Mobles de Catalunya, sempre que es fonamentin, de manera exclusiva o juntament amb d'altres motius, en una infracció de les normes del dret català, cas en què el recurs s'ha d'interposar davant la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, tal com disposa l'article 2 de l'esmentada Llei. No hi ha cap mena de dubte sobre la plena competència d'aquesta Direcció General: el Dret Civil de Catalunya ha regulat des de sempre les servituds i la mitgeria. Catalunya tenia una regulació especifica ja abans de la Compilació de 1960, es regulà a la Compilació, després a la Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l'acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge i, actualment, també al Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya relatiu als drets reals, aprovat per Llei 5/2006, de 10 de maig, que ha entrat en vigor el dia 1 de juliol. En fi, és clar que l'objecte debatut se centra determinar si l'expressió "entre mitgeres" continguda a l'escriptura de declaració d'obra se li ha de donar el significat precís de l'encara vigent article 27 de la Llei de l'acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge o bé es tracta d'una dada merament descriptiva, qüestió que afecta plenament el dret català.

Segon

Les mencions en el Registre

2.1  Cal determinar ara si pot tenir accés al Registre de la Propietat, en la inscripció de la declaració d'obra nova, l'esment d'"entre mitgeres" sense constitució prèvia de la corresponent situació de comunitat, antigament considerada servitud.

2.2  La reforma de la Llei hipotecària, de 30 de desembre de 1944, va excloure del Registre les mencions de drets susceptibles d'inscripció especial. Així, l'article 98 de la Llei hipotecària disposa que "[E]ls drets personals no assegurats especialment, les mencions de drets susceptibles d'inscripció especial i separada i els llegats no legitimaris que no hagin estat anotats prèviament dins del termini legal, no tindran la consideració de gravàmens als efectes d'aquesta Llei i seran cancel·lats pel Registrador a instància de part interessada". L'exposició de motius, per la seva banda, diu: "[...] Complement de les reformes apuntades són les que s'introdueixen en matèria de mencions, prohibicions d'alienar, dret hereditari, llegítimes, tracte successiu i principi d'especialitat. La menció en el Registre de les circumstàncies que constitueixen especials modalitats de la relació que es tracta d'inscriure, és un requisit indispensable en un sistema que, com el nostre, no accepta la teoria del numerus clausus i en el qual les característiques dels drets reals no estan predeterminades per la legislació civil. Al contrari, cap raó no abona que continuïn esmentant-se en el Registre els drets susceptibles d'inscripció separada i especial. La seva consignació en el mateix, segons la forma actual, dificulta el comerç immobiliari i el crèdit territorial. No es concep com el nostre dret, tan escrupolós en la qualificació i ingrés dels drets inscribibles, permet que puguin adquirir naturalesa de veritables rangs hipotecaris drets incerts, d'eficàcia dubtosa i, moltes vegades, d'identificació no fàcil...".

2.3  Així ho reconeix també el notari recurrent en manifestar-se "[C]ompletament d'acord amb el funcionari que ara no concorren els elements necessaris per inscriure una situació jurídica de mitgeria, amb les seves oportunes conseqüències respecte dels predis afectats en termes de drets i obligacions recíprocs, però és que ningú no ho ha pretès... L'anterior no significa que la mitgeria no existeixi, només que serà un assumpte extraregistral. No anem a entrar en el tema substantiu, realment irrellevant a l'efecte del present recurs...". Es a dir, en l'hipotètic supòsit de que haguessin existit parets mitgeres i la servitud no constés inscrita, per tal de inscriure-la es precisaria el consentiment d'ambdós propietaris o sentència judicial.

2.4  Per tant si es tracta d'un assumpte extraregistral, actua fora del Registre i consegüentment si s'entengués com a tal menció, sense accés als llibres del Registre, sens perjudici, és clar, que pugui constar, com a manifestació dels interessats, en l'escriptura. D'això en tractarem en els següents fonaments de dret.

Tercer

L'ús tècnic i l'usual o popular de l'expressió "entre mitgeres"

3.1  Fins aquí la interpretació estrictament hipotecària del terme "menció" i "entre mitgeres". Ara bé, més enllà d'aquesta qüestió cal tenir en compte:

a) El sentit propi de les paraules i l'ús inequívoc de l'expressió entre mitgeres en la normativa urbanística.

b) La pràctica constant, des de 1944 fins ara, d'acceptar la inscripció en el registre d'escriptures que descriuen les finques com a "casa entre mitgeres."

c) Que una cosa és dir amb una finalitat descriptiva "edifici entre mitgeres" i l'altra explicitar de manera clara que la casa gaudeix d'una situació de mitgeria.

3.2  L'expressió casa "entre mitgeres", que no equival necessàriament a casa amb parets mitgeres, té una llarga tradició en el llenguatge popular català per a designar cases sense façanes laterals, és a dir, situades entre d'altres cases. La consulta del diccionari Català-valencià-balear, d'Alcover Moll, i el del diccionari de l'Enciclopèdia Catalana i el diccionari de freqüències de l'Institut d'Estudis Catalans ens n'aporten proves. La definició normativa de mitgera és "situat al mig, al centre d'altres coses" i, en un sentit més jurídic, "que és comú a dues propietats contigües". El TERMCAT, centre de terminologia de Catalunya, distingeix en definir el terme el context tècnic en què se'n fa ús, cosa que indica que no té un sentit unívoc.

3.3  Més enllà dels diccionaris, una simple cerca als cercadors d'Internet ofereix més de 51.400 pàgines en català en les quals s'empra l'expressió entre mitgeres. Si es busca a tota la xarxa, la resposta, també per a l'expressió catalana "entre mitgeres" dóna 56.800 pàgines en les qual s'usa. La consulta del primer centenar de pàgines ofertes en català, aporta, entre d'altres, les normatives fiscal i urbanística d'una vintena d'ajuntaments catalans, en totes les qual s'usa l'expressió cases entre mitgeres com a contraposada a cases aïllades i, a vegades, també a edificis d'habitatges plurifamiliars: és en aquest mateix sentit de contraposada a edificació aïllada que usa l'expressió "entre mitgeres" la instrucció de la Direcció General de tributs de la Generalitat de Catalunya, relativa als valors a tenir en compte en la liquidació dels impostos de transmissions i de successions per part de les oficines liquidadores de districte.

3.4  Més encara, la consulta del text íntegre del Pla General d'Ordenació Municipal del municipi de Vilafranca del Penedès, municipi on està situada la finca que és objecte d'aquest recurs, aprovat definitivament el 15 d'octubre de 2003, defineix la paret mitgera a l'article 89.f) dient que "[é]s la paret, límit entre dues edificacions o parcel·les, que s'eleva des del fonament a la coberta, encara que la seva continuïtat s'interrompi per celoberts o patis de ventilació de caràcter mancomunat". Cap esment, doncs, a la situació jurídica civil de comunitat.

3.5  Podem concloure, per tant, que l'ús de l'expressió "entre mitgeres" que es fa a l'escriptura de declaració d'obra nova seguint literalment la certificació tècnica de l'arquitecte director de l'obra, qui al seu torn segueix estrictament les determinacions del POUM de Vilafranca del Penedès, no es pot considerar de cap manera com una menció en el sentit propi de la Llei hipotecària, sinó com una expressió descriptiva de l'edifici, com d'altres que poden tenir connotacions jurídiques, però que, en el context en que solen ser emprades en la descripció d'edificis no la tenen: "terrat a la catalana", "celobert mancomunat", "envoltat per una tanca vegetal", "afronta [...] amb una casa de pisos", "afronta, per mitjà d'un marge", entre d'altres, en són exemples prou clars.

3.6  Una cosa diferent seria explicitar, en un altre context, que les parets de la casa són mitgeres, o que l'edifici gaudeix o s'aprofita" d'una situació de mitgeria amb la finca veïna o que "carrega sobre parets mitgeres". En aquest cas podria existir una menció a la comunitat especial. Però no hi és en el cas present en què s'empren els termes amb caràcter descriptiu.

3.7  Aquesta ha estat la interpretació reiterada, constant i inequívoca de milers de notaris i registradors que han exercit a Catalunya, des de 1944, any en què la reforma de la Llei hipotecària va expulsar del Registre les mencions de drets, fins a l'actualitat, cosa que cal reconèixer no només com una simple interpretació de la norma sinó també com una pràctica que ha generat costum. Cap normativa recent justifica, a parer nostre, el canvi d'interpretació legal ni el trencament de la pràctica que no consta que hagi generat problemes.

Quart

El caràcter voluntari de la mitgeria de càrrega

4.1  Correspon ara determinar si des d'un punt de vista estrictament jurídic civil l'ús de l'expressió "edifici entre mitgeres" pot comportar una inseguretat jurídica i fer pensar que les parets de l'edifici descrit són mitgeres, especialment en inscripcions que publiquen l'existència d'edificis construïts després de l'agost de 1990.

4.2  En el dret tradicional de Catalunya contingut en essència a les Ordinacions d'en Santacília, la mitgeria de càrrega era forçosa. Així, els propietaris de finques situades dins de ciutat podien aprofitar millor l'espai per construir, en parets de pedra, fang i maons que eren extraordinàriament gruixudes, en part sobre terreny propi i en part sobre terreny del veí, a condició que el veí, quan edifiqués tingués el dret de carregar, pagant la part proporcional del cost de la paret que s'estalviava. Els articles 285 a 289 de la Compilació de 1960 van recollir i mantenir aquesta normativa tot i que llavors ja era obsoleta atès el canvi radical en les tècniques de construcció per mitjà d'estructures de ferro o formigó.

4.3  L'article 28 de la Llei 13/1990, de 9 de juliol, de l'acció negatòria, les immissions, les servituds i les relacions de veïnatge, dins del procés general d'adaptació del nostre dret a la realitat social del temps present que s'ha dut a terme en els darrers vint anys, va establir que les parets de càrrega només són mitgeres per acord entre els propietaris. La disposició transitòria de la Llei establia que les parets que, d'acord amb la legislació anterior eren mitgeres, es continuen regint per la legislació anterior mentre es conservin, fins al dia 7 d'agost de 2020, termini que la disposició transitòria vuitena de la Llei 5/2006, de 10 de maig, del Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, ha rebaixat fins al 30 de juny de 2016. L'expressió "entre mitgeres", que potser podia donar lloc a la confusió de saber si la paret era físicament mitgera i per tant comportava la "mitgeria forçosa", ha perdut des de 1990 la càrrega de confusió que se li podria haver atribuït abans, i això, encara que les parets de la finca enderrocada originàriament ho fossin, si aquella no constava inscrita.

4.4  En el cas que ens ocupa, relatiu a la declaració de l'obra nova d'un edifici de recent construcció, emparada en una llicència d'obres de desembre de 2000, amb certificació de final d'obra de juliol de 2005 i legalització municipal de gener de 2006, és evident que ens trobem davant d'unes parets construïdes després de l'agost de 1990 i mentre no consti que hi ha un acord entre el propietari de l'edifici que es declara i el propietari del solar veí no hi haurà mitgeria, és a dir, no es donarà la situació de règim especial d'indivisió que, jurídicament, és la mitgeria. I perquè aquest acord perjudiqués a tercers mentre la paret no estès construïda caldria la constància en el Registre de la constitució de la comunitat de mitgeria. Sembla clar que l'expressió "entre mitgeres" no al·ludeix a una comunitat de mitgeria ni es pot considerar "menció" unilateral d'aquesta comunitat ni produir inseguretat jurídica perquè en el Registre no consta el pacte de mitgeria.

4.5  L'article 555-2.2 del Codi civil de Catalunya manté el criteri de la Llei de 1990 i estableix, amb més claredat encara, que "[L]a mitgeria de càrrega és de constitució voluntària i mai no es presumeix". Tot i que el Codi ha entrat en vigor el dia 1 de juliol de 2006, pot servir d'element d'interpretació fins i tot per al cas concret que ens ocupa, en especial per la confirmació inequívoca que es fa en la disposició transitòria vuitena que el mandat del legislador de 1990 era que la mitgeria de càrrega només fos forçosa en les parets anteriors a l'agost d'aquell any.

Resolució

Aquesta Direcció General ha acordat estimar el recurs interposat i revocar la nota de qualificació del registrador, sent per tant procedent la inscripció de la declaració d'obra nova amb l'ús de l'expressió descriptiva "entre mitgeres, concorde amb el POUM de Vilafranca del Penedès".

Contra aquesta Resolució les persones legalment legitimades poden recórrer mitjançant demanda davant el Jutjat de Primera Instància de la ciutat de Barcelona, en el termini de dos mesos des de la seva notificació, essent d'aplicació les normes del judici verbal, d'acord amb el que disposen l'article 328 de la Llei hipotecària, en relació amb l'article 3 de la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya.

Barcelona, 7 de juliol de 2006

Xavier Muñoz i Puiggròs

Director general de Dret i d'Entitats Jurídiques

(06.207.093)