RESOLUCIÓ

JUS/226/2007, de 29 de gener, per la qual es dóna publicitat a la Resolució de 24 de gener de 2007 de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel senyor IRG.

Atès que en data 24 de gener de 2007, la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques ha adoptat la Resolució en el recurs governatiu interposat pel senyor IRG contra la qualificació del registrador de la propietat núm. 10 de Barcelona, senyor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatòria de la cancel·lació registral d'una condició resolutòria constituïda per garantir el pagament ajornat de part del preu fixat en escriptura de compravenda;

D'acord amb el que disposa l'article 5 de la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels Registradors de la Propietat de Catalunya, i d'acord amb el que preveu l'article 80 de la Llei 13/1989, de 14 de desembre, d'organització, procediment i règim jurídic de l'Administració de la Generalitat de Catalunya;

En ús de les competències que tinc atribuïdes,

Resolc:

Donar publicitat a la Resolució de 24 de gener de 2007 de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel senyor IRG contra la qualificació del registrador de la propietat número 10 de Barcelona, senyor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatòria de la cancel·lació registral d'una condició resolutòria constituïda per garantir el pagament ajornat de part del preu fixat en escriptura de compravenda, que es publica com a annex d'aquesta Resolució.

Barcelona, 29 de gener de 2007

Xavier Muñoz i Puiggròs

Director general de Dret i d'Entitats Jurídiques

RESOLUCIÓ

de 24 de gener de 2007, de la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques, dictada en el recurs governatiu interposat pel senyor IRG contra la qualificació del registrador de la propietat núm. 10 de Barcelona, senyor José Ignacio Santos-Suárez Márquez, denegatòria de la cancel·lació registral d'una condició resolutòria constituïda per garantir el pagament ajornat de part del preu fixat en escriptura de compravenda

Relació de fets

I

El dia 24 d'octubre de 2006, el senyor IRG presentà instància adreçada al registrador de la propietat número 10 de Barcelona on manifestava: 1) Que el dia 14 de juliol de 1978 va comprar una trenta-sisena part indivisa de la finca situada a l'avinguda de les Corts Catalanes números 1151-1155 de Barcelona; 2) Que l'esmentada finca estava gravada per una condició resolutòria a favor d'Edificis Maresme, SA, en garantia del pagament de la quantitat de 145.920 ptes., equivalent a 877 euros, que es corresponia amb la part ajornada del preu. Afirmava, de passada, que li constava que el deute havia estat pagat; 3) Que a l'empara de l'article 82.5 de la Llei hipotecària demanava la cancel·lació de la hipoteca [sic], perquè havia transcorregut en tot cas el termini assenyalat pel Codi civil espanyol pel que fa a la possibilitat d'exercici de l'acció personal (article 1.964 del Codi civil).

Concretament, a la inscripció 19a de la finca registral 8.370, còpia de la qual ha estat aportada a l'expedient pel recurrent, consta textualment, pel que aquí interessa, que "[E]dificis Maresme, SA, [...] ven una trenta-sisena part indivisa d'aquesta finca, lliure d'arrendataris, als consorts RLZ, del comerç, i ICM, sense professió especial, majors d'edat, casats en règim de "gananciales" i d'aquest veïnatge, que l'adquireixen per a la societat conjugal pel preu de 150.000 pessetes [901,52 euros] [...]. La part venedora reconeix haver rebut abans de l'acte 4.080 pessetes [24,52 euros] i la resta del preu, és a dir 145.920 pessetes [877 euros], resten ajornades i es faran efectives per la part compradora en dotze terminis de 12.160 pessetes [73,08 euros] cadascun, venciments 5 octubre 1975, 5 de gener, abril, juliol i octubre de 1976; dies 5 de gener, abril, juliol i octubre de 1977; 5 de gener, abril, i juliol de 1978, mitjançant l'atenció de sengles lletres de canvi [...] acceptades per la compradora. El preu aplaçat no meritarà cap mena d'interès. D'acord amb l'article 11 de la Llei hipotecària i 59 del Reglament, i sens perjudici de la facultat d'exigir el compliment de l'obligació que compet a la societat venedora, es pacta que si la part compradora no satisfà el preu aplaçat en la forma i en els terminis estipulats i, requerida notarialment o judicial, no el fa efectiu, juntament amb les despeses del requeriment, dins dels trenta dies següents a la notificació, tindrà lloc de ple dret la resolució d'aquesta compravenda, sense que la societat venedora hagi de tornar cap de les quantitats rebudes a compte del preu, les quals tindran el caràcter d'arres penitencials, havent-n'hi prou per verificar la nova inscripció a favor de la societat venedora o dels seus causahavents que hom acompanyi al seu títol còpia amb resultat negatiu de l'esmentat requeriment,.... La tinença de les lletres ressenyades i acceptades com a instrument de pagament per la part compradora serà títol suficient perquè aquesta pugui comparèixer davant notari i firmar la carta de pagament corresponent al seu import. En virtut d'això s'inscriu una participació indivisa d'una trenta-sisena part a favor dels consorts RLZ i ICM, sense atribució de quotes i per a la seva societat conjugal a títol de compra subjecta a l'expressada condició resolutòria; així resulta del Registre i d'una escriptura atorgada en aquesta ciutat a 30 de setembre de l'any passat (assentament 1097)...".

II

El dia 31 d'octubre de 2006, el registrador va emetre qualificació negativa amb una fonamentació excessivament parca, per no dir inexistent, i a l'hora també força defectuosa en la forma, ja que els seus lacònics arguments més aviat resulten de la part de la resolució dedicada als Fets, on textualment se sosté: "[A] l'exposen hom afirma que la finca està afectada a una condició resolutòria a favor d'Edificis Maresme, SA, en garantia del pagament de la quantitat de 145.920 pessetes -877 euros; i hom sol·licita la cancel·lació de la hipoteca -no existint hipoteca en l'esmentada participació indivisa; la participació indivisa de la finca que hom demana la cancel·lació està gravada amb la referida condició resolutòria -essent la data del venciment del darrer termini el dia 5 de juliol de 1978- així que no ha passat el termini assenyalat en la legislació civil aplicable per a la prescripció de les accions derivades de l'esmentada garantia".

III

El 14 de novembre de 2006 el senyor IR interposa recurs governatiu contra aquesta qualificació negativa (que causà l'assentament 689 del Diari 90), on al·lega que el venciment del darrer termini del preu aplaçat es va produir el 5 de juliol de 1978 i, per tant, com que havien passat més de vint-i-vuit anys, en aplicació de l'article 1964 del Codi civil espanyol -que fixa un termini de prescripció de quinze anys per a les accions personals- l'acció havia prescrit. El recurs el presentà al Registre que va qualificar, per a la Direcció General dels Registres i del Notariat.

IV

El 22 de novembre el registrador va emetre el preceptiu informe on s'estén més sobre la lacònica i més aviat implícita fonamentació jurídica de la nota de qualificació, tot afirmant que: "[E]ntenc que respecte del termini de caducitat assenyalat a la legislació civil aplicable en matèria de condicions resolutòries pot ser el general de quinze anys del Codi civil, llevat que la legislació civil de la respectiva comunitat autònoma n'hagi fixat un de diferent. A Catalunya, tot i que l'article 344 de la Compilació assenyalava, en general, el termini de trenta anys, l'article 121-20 del Codi civil de Catalunya, aprovat per Llei 29/2002, de 30 de desembre, fixa el termini de 10 anys, si bé cal tenir en compte, respecte del còmput, la disposició transitòria única de l'esmentada Llei, perquè si el còmput es va iniciar d'acord amb la legislació anterior, s'aplica aquesta, llevat que a partir de l'entrada en vigor de l'esmentada Llei, passin els deu anys de prescripció assenyalats a la nova Llei. Per a aquests supòsits de la legislació anterior a Catalunya sobre condicions resolutòries, l'Acte resolutori del President del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya de 17 de setembre de 2002 va entendre que el termini de caducitat per a aquestes condicions era el de 30 anys i no el de 15".

V

En data 23 de novembre de 2006 el registrador va remetre l'expedient a aquesta Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques per a la seva resolució. L'expedient inclou: 1) La instància qualificada, 2) Còpia de l'assentament d'inscripció, 3) La nota de qualificació efectuada, 4) L'escrit del recurs governatiu i 5) L'informe de la registradora.

VI

En la resolució del recurs aquesta Direcció General ha estat assessorada per la Comissió creada a aquests efectes per la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya.

Fonaments de dret

Primer

Competència funcional per a la resolució del present recurs.

1.1  En la relació de fets ha quedat exposat que l'interessat presentà el recurs en el Registre que va qualificar la instància i que l'adreçà a la Direcció General dels Registres i del Notariat. El registrador ha entès, però, que la competència per resoldre corresponia a aquesta Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques i per això ens ha remès l'expedient.

1.2  Com ja vàrem dir en les resolucions de 22 de maig i de 7 de juliol de 2006, a la fonamentació jurídica de les quals ens remetem, el fet que el recurrent pretengui adreçar el recurs a la Direcció General dels Registres i del Notariat no vincula el registrador. Les regles per a l'assignació de la competència funcional en matèria de recurs governatiu les fixa la llei de forma vinculant i es basen en si aquell es fonamenta o no en el dret català.

1.3  En primer lloc, cal determinar, per tant, si en el cas objecte de la present resolució concorren els requisits que porten a l'aplicació de la Llei catalana 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya. Òbviament, el punt de referència ha de ser l'article 1 de l'esmentada Llei, segons el qual aquesta té per objecte establir el règim dels recursos contra la qualificació negativa dels títols o les clàusules concretes d'aquests susceptibles d'inscripció en el Registre de la Propietat, Mercantil o de Béns Mobles de Catalunya, sempre que es fonamentin, de manera exclusiva o juntament amb d'altres motius, en una infracció de les normes del dret català, cas en què el recurs s'ha d'interposar davant la Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques. I resulta que tot i que el recurs, textualment, només esmenta l'article 82 paràgraf 5è de la Llei hipotecària i l'article 1964 del Codi civil espanyol, no hi ha cap mena de dubte que se sustenta en una infracció del dret civil català. En efecte, l'al·legació que el recurrent fa de l'article 1964 del Codi civil espanyol pressuposa necessàriament que la nota de qualificació ha aplicat indegudament les disposicions del dret civil de Catalunya que regulen la prescripció extintiva, més concretament la Disposició Transitòria Única de la Llei 29/2002, de 30 de desembre. Primera llei del Codi civil de Catalunya. Aquesta és una qüestió sobre la qual, com veurem tot seguit, hi ha una consolidada doctrina registral, primer de la Presidència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya i ara d'aquest òrgan directiu del Departament de Justícia.

Segon

Cancel·lació de la inscripció de la condició resolutòria pel transcurs del termini de prescripció de la pretensió derivada de l'obligació garantida. El Codi civil de Catalunya com a dret comú a Catalunya.

2.1  L'objecte del present recurs, és a dir, la determinació de si el termini de prescripció al què es refereix l'article 82.5 de la Llei hipotecària és el fixat pel Dret civil de Catalunya o pel Codi civil espanyol, es pràcticament idèntic al que es va plantejar a la Resolució de 28 de gener de 2006 i, per tant, s'ha de resoldre en termes molt semblants.

2.2  L'interessat fonamenta la sol·licitud de cancel·lació de la condició resolutòria en què ha transcorregut amb escreix el termini de 15 anys previst per l'article 1964 del Codi civil espanyol, perquè des del 5 de juliol de 1978 (data del venciment del darrer termini) fins el moment de la sol·licitud han passat més de vint-i-vuit anys. A la nota de qualificació, el registrador es limita a corregir l'error del recurrent (que parlava d'una inexistent hipoteca sobre la participació indivisa, en lloc de referir-se a la condició resolutòria), a al·legar, genèricament, l'article 18 de la Llei hipotecària relatiu al procediment de qualificació i a fer les oportunes indicacions sobre els recursos que es poden interposar. De fet, la única cosa que diu en relació amb el fons (i ho diu, a més, fora de la seva ubicació pertinent en els fonaments de dret) és que "[s]ent la data del venciment de l'últim termini el dia 5 de juliol de 1978, no ha transcorregut el termini assenyalat en la legislació civil aplicable per a la prescripció de les accions derivades de l'esmentada garantia". Com fàcilment hom pot observar, la nota no concreta quina és aquesta legislació, tot i que hom intueix que s'està referint al dret civil de Catalunya.

2.3  Tot i que el recurrent no ha formulat cap objecció sobre la deficient fonamentació jurídica de la nota de qualificació, hem de fer algunes precisions en relació amb el seu contingut, més específicament sobre la necessitat que sigui motivada. Com han posat de relleu, entre d'altres, les resolucions de la Direcció General de Registres i del Notariat de 10 d'octubre i de 10 de novembre de 2006, l'objecte de les innovacions introduïdes en el procediment registral per les Llei 24/2001, de 27 de desembre, i 24/2005, de 18 de novembre, va ésser l'aplicació a aquest procediment de les mínimes garanties que qualsevol administrat ha de gaudir en front l'Administració quan s'hi relaciona. És en aquest sentit, que es va modificar l'article 19 bis paràgraf segon de la Llei hipotecària per tal d'exigir la motivació de la qualificació negativa, de forma que s'hi fessin constar íntegrament les causes suspensives o denegatòries i la seva motivació jurídica ordenada en fets i fonaments de dret. En fi, el legislador va voler aplicar a la qualificació del registrador les mateixes exigències que recauen sobre qualsevol òrgan administratiu quan dicta un acte d'aquesta naturalesa, atès l'indubtable paral·lelisme que hi ha entre l'esmentat article 19 bis de la Llei hipotecaria i l'article 54 de la Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú. És clar, a més que la manca de motivació no pot quedar coberta per una posterior argumentació en l'Informe, ja que, com també ha declarat l'esmentada Direcció General en múltiples resolucions que, per la seva reiteració, podem prescindir de citar-les, "[e]l contingut de l'informe del registrador s'ha de reduir a qüestions de mer tràmit, ja que aquesta és la seva única finalitat, sense que hi càpiga addicionar cap mena d'argument ni, encara menys, incloure-hi una mena de resposta al recurs interposat". Per qüestions de mer tràmit cal entendre, segons aquesta mateixa doctrina registral, aspectes com ara "[l]a data de presentació del títol qualificat i les incidències que hagin pogut existir: per exemple, que el títol va ésser retirat per a ser esmenat o per al pagament dels impostos que graven l'acte o el negoci jurídic objecte d'inscripció; data de la qualificació del títol i de notificació als interessats, etc.". És a dir, el contingut de l'informe del registrador no pot consistir en defensar la nota de qualificació a la vista del recurs, exposant nous arguments, perquè això suposaria privar el recurrent del coneixement íntegre de les raons per les quals el registrador va decidir no practicar l'assentament sol·licitat. En resum, l'únic moment procedimental en el què el registrador ha d'exposar tots i cadascun dels arguments jurídics que motiven la seva decisió és en la qualificació (article 19 bis de la Llei hipotecaria).

2.4  Tanmateix, tornant al cas que ens ocupa, encara que l'excessiva parquedat de la fonamentació jurídica (i, com dèiem, també la seva incorrecta ubicació en la relació de fets) permetés concloure que és insuficient i, a partir d'aquí, es pogués procedir d'ofici a la seva anul·lació i consegüent devolució de l'expedient al registrador que va qualificar, perquè ho tornés a fer novament complint amb l'esmentada exigència de motivació, el cert és que, tal com ve admetent la Direcció General dels Registres i del Notariat, en aplicació de la jurisprudència del Tribunal Suprem, hom pot decidir sobre el fons del recurs si, com passa en el present cas, la integritat de l'expedient així ho permet; tot això, per tal d'evitar una dilació innecessària, amb el consegüent perjudici a l'interessat.

2.5  Entrant ja en la qüestió de fons, aquesta Direcció General no té cap mena de dubte -com tampoc abans el va tenir la Presidència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (per exemple, en els actes resolutoris de 4 de desembre de 2001 i de 17 de setembre de 2002)- sobre que cal aplicar del dret civil català a la prescripció de les pretensions relatives a obligacions garantides amb condició resolutòria, així que donem per reproduïts aquí els arguments que ja vàrem adduir en la nostra Resolució de 28 de gener de 2006, abans esmentada, sobre el caràcter de dret comú que tenen les disposicions del Codi civil de Catalunya o, el que ve a ser el mateix, sobre que el dret civil català és el dret primerament o preferentment aplicable a Catalunya (article 110.2 de l'Estatut i articles 111-4 i 111-5 Codi civil de Catalunya). Allà recordàvem, precisament, que la sentència de Tribunal Suprem de 31 de gener de 2001 havia avalat aquesta interpretació, tot anul·lant, entre d'altres, el paràgraf 2 de l'article 177 del Reglament hipotecari, en la redacció que li havia donat el Reial decret 1867/1998 de 4 de setembre, que permetia cancel·lar els assentaments relatius a condicions resolutòries explícites en garantia del preu ajornat quan haguessin passat quinze anys de la data en què, segons el Registre, la prestació s'hagués hagut de satisfer en la seva totalitat. I el va anul·lar, precisament, perquè aquella norma reglamentària havia obviat el termini de trenta anys que regia tant a Catalunya com a Navarra. És per això que la Llei 24/2001, de 27 de desembre, va afegir un nou apartat a l'article 82 de la Llei hipotecària (aquest sí plenament respectuós amb el dret civil català) que es remet, genèricament, a la legislació civil aplicable per a la prescripció de la pretensió derivada de l'esmentada garantia; i, en el present cas, aquesta legislació civil no pot ser una altra que la catalana, perquè és el dret comú a Catalunya. Determinada la subjecció d'aquesta matèria al dret civil de Catalunya, correspon, tot seguit, entrar específicament en les qüestions de dret transitori que aquí es plantegen.

Tercer

Les qüestions de dret transitori.

3.1  La disposició transitòria única de la Llei 29/2002, de 30 de desembre, fixa la regla segons la qual les seves normes s'apliquen a les pretensions nascudes i encara no exercides amb anterioritat a l'1 de gener de 2004 (data de l'entrada en vigor del la Primera llei del Codi civil de Catalunya), i preveu unes regles de dret transitori que, en matèria de terminis, opten pel termini més breu (entre el nou i el derogat) o, en tot cas, pel que venci abans.

3.2  És clar que la pretensió derivada de l'obligació garantida amb condició resolutòria objecte del present recurs va néixer abans que entrés en vigor del Codi civil de Catalunya, ja que la totalitat del preu havia de ésser satisfeta el 5 de juliol de 1978. Així que, com que el termini de prescripció previst a la regulació anterior (els 30 anys de l'article 344 de la Compilació), tot i ser més llarg que el fixat per l'article 121-20 del Codi (10 anys que començarien a comptar des de l'1 de gener de 2004), s'exhaureix abans que aquest, la prescripció de la pretensió de la qual deriva la garantia que ens ocupa es consumarà un cop hagi transcorregut el termini establert per la regulació anterior, és a dir el 5 de juliol de 2009 (30+1) d'acord, pel que fa a l'any de garantia addicional, amb l'article 82 de la Llei hipotecària. La conclusió és, doncs, que, per a procedir a la cancel·lació de la inscripció de la condició resolutòria, la legislació civil aplicable a la prescripció de la pretensió que deriva de l'obligació garantida és l'article 344 de la Compilació, sens perjudici, òbviament, que hom pugui procedir abans a cancel·lar-la per una via diferent a la de la caducitat de l'assentament per prescripció.

Resolució

Aquesta Direcció General ha acordat desestimar el recurs interposat i confirmar la qualificació del registrador.

Contra aquesta Resolució les persones legalment legitimades poden presentar recurs, mitjançant demanda, davant el Jutjat de Primera Instància de la ciutat de Barcelona, en el termini de dos mesos, a comptar a partir de la data de la seva notificació, essent d'aplicació les normes del judici verbal, d'acord amb el que disposa l'article 328 de la Llei hipotecària, en relació amb l'article 3 de la Llei 4/2005, de 8 d'abril, dels recursos contra les qualificacions dels registradors de la propietat de Catalunya.

Barcelona, 24 de gener de 2007

Xavier Muñoz i Puiggròs

Director general de Dret i d'Entitats Jurídiques

(07.031.172)