(DOGC núm. 4640, de 24.05.2006. Inclou la correcció d'errades publicades al DOGC núm. 4655. de 15.06.2006)
De les situacions de comunitat
Capítol I
Disposicions generals
Article 551-1. Situacions de comunitat
1. Hi ha comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni.
2. Les situacions de comunitat mai no es presumeixen, llevat que ho estableixi una disposició legal expressa.
3. En les situacions de comunitat es presumeix la comunitat ordinària indivisa si no es prova una altra cosa.
4. Les despeses comunes es poden reclamar pel procediment monitori, d’acord amb la legislació processal.
Article 551-2. Regulació
1. La comunitat ordinària indivisa es regeix per les normes de l’autonomia de la voluntat i, supletòriament, per les disposicions del capítol II.
2. La comunitat en règim de propietat horitzontal es regeix pel títol de constitució, que s’ha d’adequar a les disposicions del capítol III.
3. La comunitat per torns es regeix pel títol de constitució, que s’ha d’adequar a les disposicions del capítol IV i, supletòriament, per les normes de la propietat horitzontal, d’acord amb la seva naturalesa específica.
4. La mitgeria es regeix per les disposicions del capítol V.
Capítol II
Comunitat ordinària indivisa
Secció primera
Règim jurídic
Article 552-1. Concepte
1. La comunitat ordinària indivisa comporta l’existència de tants drets com cotitulars hi ha. El dret de cada cotitular resta limitat pels drets dels altres cotitulars.
2. Cadascun dels drets determina la quota de participació en l’ús, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats de la comunitat.
3. Els drets en la comunitat i, per tant, les quotes es presumeixen iguals llevat que es provi el contrari.
Article 552-2. Constitució
La comunitat es pot constituir mitjançant:
a) Negoci jurídic, sia per adquisició conjunta per més d’una persona de la propietat o del dret real sobre el qual recau, sia per alienació d’una part indivisa amb reserva d’una altra part.
b) Usucapió.
c) Disposicions per causa de mort.
d) Llei.
Secció segona
Drets individuals sobre la comunitat
Article 552-3. Disposició
1. Cada cotitular pot disposar lliurement del seu dret en la comunitat, alienar-lo i gravar-lo.
2. Cada cotitular pot disposar de l’objecte indeterminat que li correspondrà en el moment futur de la divisió. En aquest cas, mentre dura la situació d’indivisió, l’adquirent no s’incorpora a la comunitat i, per tant, no pot exigir la divisió.
Article 552-4. Drets d’adquisició
1. L’alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s’hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles.
2. Els cotitulars que pretenen fer la transmissió han de notificar als altres cotitulars, fefaentment, la decisió d’alienar i les circumstàncies de la transmissió. El tanteig es pot exercir en el termini d’un mes comptat des del moment en què es fa la notificació. Si no hi ha notificació o si la transmissió es fa per un preu o en unes circumstàncies diferents de les que hi consten, el tanteig comporta el retracte, que es pot exercir en el termini de tres mesos comptats des del moment en què els altres cotitulars tenen coneixement de l’alienació i les seves circumstàncies o des de la data en què s’inscriu la transmissió en el registre que correspon.
3. El tanteig o el retracte, si els cotitulars que pretenen exercir-lo són més d’un, els correspon en proporció a llurs drets respectius en la comunitat.
4. Els drets de tanteig i de retracte són renunciables i el títol de constitució de la comunitat els pot excloure. Si la comunitat té per objecte la propietat o un altre dret real sobre béns immobles, l’exclusió o la renúncia anticipada només es pot fer en escriptura pública.
Article 552-5. Renúncia
1. Cada cotitular pot renunciar al seu dret en la comunitat.
2. La renúncia comporta l’acreixement dels altres cotitulars en proporció a llurs drets sense necessitat d’acceptació expressa però sens perjudici de poder-los renunciar.
3. La renúncia no eximeix els renunciants del compliment de les obligacions anteriors i pendents per raó de la comunitat.
4. La renúncia ha de constar en una escriptura pública si la comunitat té per objecte la propietat o un dret real sobre un bé immoble o sobre participacions en societats mercantils.
Secció tercera
Drets i deures sobre l’objecte de la comunitat
Article 552-6. Ús i gaudi
1. Cada cotitular pot fer ús de l’objecte de la comunitat d’acord amb la seva finalitat social i econòmica i de manera que no perjudiqui els interessos de la comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no pot impedir que en facin ús.
2. Els fruits i els rendiments corresponen als cotitulars en proporció a llur quota. Si els ha percebuts només un cotitular o una cotitular, aquest n’ha de retre compte als altres d’acord amb les normes de l’administració de béns aliens.
3. Cap cotitular no pot modificar l’objecte de la comunitat, ni tan sols per a millorar-lo o fer-lo més rendible, sense el consentiment dels altres. Si un cotitular o una cotitular fa obres que milloren el dit objecte sense que els altres hi manifestin oposició expressa dins de l’any següent a llur execució, pot exigir el rescabalament amb els interessos legals meritats des del moment en què els reclama fefaentment.
Article 552-7. Administració i règim d’adopció d’acords
1. L’administració de la comunitat correspon a tots els cotitulars.
2. La majoria dels cotitulars, segons el valor de llur quota, acorden els actes d’administració ordinària, que obliguen la minoria dissident.
3. Els actes d’administració extraordinària s’acorden amb la majoria de tres quartes parts de les quotes. Si els imposa la llei, els pot emprendre qualsevol cotitular, fins i tot amb l’oposició dels altres, amb dret a rescabalament i als interessos legals meritats des del moment en què els reclama.
4. Els cotitulars dissidents que es considerin perjudicats per l’acord de la majoria poden acudir a l’autoritat judicial, la qual resol i pot, fins i tot, nomenar un administrador o administradora.
5. La responsabilitat dels cotitulars per les obligacions que resulten de llur administració és mancomunada de manera proporcional a llurs quotes respectives.
6. Els actes de disposició s’acorden per unanimitat.
Article 552-8. Participació en les despeses
1. Cada cotitular ha de contribuir, en proporció a la seva quota, a les despeses necessàries per a la conservació, l’ús i el rendiment de l’objecte de la comunitat, i també a les de reforma i millora que hagi acordat la majoria.
2. Els cotitulars que han avançat despeses poden exigir als altres el reemborsament de la part que els correspon més els interessos legals meritats des del moment en què els reclamen fefaentment.
Secció quarta
Extinció
Article 552-9. Dissolució
La comunitat es dissol per les causes següents:
a) Divisió de la cosa o patrimoni comú.
b) Reunió en una sola persona de la totalitat dels drets.
c) Destrucció de la cosa comuna o pèrdua del dret.
d) Conversió en una comunitat especial.
e) Acord unànime o renúncia de tots els cotitulars.
f) Venciment del termini o compliment de la condició resolutòria pactats.
Article 552-10. Facultat de demanar la divisió
1. Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar-ne els motius, la divisió de l’objecte de la comunitat.
2. Els cotitulars poden pactar per unanimitat la indivisió per un termini que no pot superar els deu anys.
3. L’autoritat judicial, si algun dels cotitulars és menor d’edat o incapaç i la divisió el pot perjudicar, pot establir, de manera raonada, la indivisió per un termini no superior a cinc anys.
4. No es pot demanar la divisió quan l’objecte sobre el qual recau la comunitat és una nau o un local que es destina a places d’aparcament o a trasters de manera que cada cotitular té l’ús d’una plaça o de més d’una, llevat que s’acordi prèviament modificar-ne l’ús i això sigui possible.
Article 552-11. Procediment de la divisió
1. Qualsevol dels cotitulars, si no es posen d’acord per a dividir la comunitat o per a sotmetre la divisió a un arbitratge, pot instar l’autoritat judicial perquè faci la divisió.
2. Si el bé és susceptible d’adoptar el règim de propietat horitzontal, es pot establir aquest règim adjudicant els elements privatius de manera proporcional als drets en la comunitat i compensant en metàl·lic els excessos, que no tenen en cap cas la consideració d’excessos d’adjudicació, distribuint proporcionalment les obres i les despeses necessàries.
3. Es pot fer la divisió adjudicant a un cotitular o una cotitular o a més d’un el dret real d’usdefruit sobre el bé objecte de la comunitat i adjudicant a un altre cotitular o uns altres cotitulars la nua propietat.
4. El cotitular o la cotitular que ho és de les quatre cinquenes parts de les quotes o més pot exigir l’adjudicació de la totalitat del bé objecte de la comunitat pagant en metàl·lic el valor pericial de la participació dels altres cotitulars.
5. L’objecte de la comunitat, si és indivisible, o desmereix notablement en dividir-se, o és una col·lecció que integra el patrimoni artístic, bibliogràfic o documental, s’adjudica al cotitular o la cotitular que hi tingui interès. Si n’hi ha més d’un, al que hi tingui la participació més gran. En cas d’interès i participació iguals, decideix la sort. L’adjudicatari o adjudicatària ha de pagar als altres el valor pericial de llur participació, que en cap cas no té la consideració de preu ni d’excés d’adjudicació. Si cap cotitular no hi té interès, es ven i es reparteix el preu.
6. Les comunitats ordinàries que hi ha entre els cònjuges, en els procediments de separació, divorci o nul·litat matrimonial, es poden dividir considerant com una sola divisió la totalitat o una part dels béns sotmesos a aquest règim, d’acord amb l’article 43 del Codi de família. S’aplica el mateix criteri en els casos de separació de fet i de ruptura d’unions estables de parella.
Article 552-12. Efectes de la divisió
1. La divisió atribueix a cada adjudicatari o adjudicatària en exclusiva la propietat del bé o del dret adjudicat.
2. La divisió no perjudica les terceres persones, que conserven íntegrament llurs drets sobre l’objecte de la comunitat o els que en resulten després de la divisió.
3. Els titulars de crèdits contra qualsevol dels cotitulars poden concórrer a la divisió i, si es fa en frau de llurs drets, impugnar-la, però no la poden impedir.
4. Els cotitulars estan obligats recíprocament i en proporció a llurs drets al sanejament per evicció i per vicis ocults.
Capítol III
Règim jurídic de la propietat horitzontal
Secció primera
Disposicions generals
Subsecció primera
Configuració de la comunitat
Article 553-1. Definició
1. El règim jurídic de la propietat horitzontal confereix als propietaris el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres en els elements comuns.
2. El règim jurídic de la propietat horitzontal comporta:
a) L’existència, present o futura, de dos titulars o més de la propietat d’un immoble unitari compost d’elements privatius i elements comuns, els quals resten vinculats entre ells per la quota.
b) La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels propietaris.
c) L’exclusió de l’acció de divisió i dels drets d’adquisició preferent de caràcter legal entre propietaris de diferents apartaments. Aquesta exclusió no afecta les situacions de propietat proindivisa d’un apartament determinat.
Article 553-2. Objecte
1. Poden ésser objecte de propietat horitzontal els edificis, fins i tot en construcció, en els quals coexisteixin elements privatius constituïts per habitatges, locals o espais físics susceptibles d’independència funcional i d’atribució exclusiva a diferents propietaris, amb elements comuns, necessaris per a l’ús i el gaudi adequat dels privatius, la propietat dels quals els queda adscrita de manera inseparable.
2. Es pot constituir un règim de propietat horitzontal en els casos de ports esportius amb relació als punts d’amarratge, de mercats amb relació a les parades, d’urbanitzacions amb relació a les parcel·les i de cementiris amb relació a les sepultures i en altres de semblants, que es regeixen per les normes generals d’aquest capítol adaptades a la naturalesa específica de cada cas i per la normativa administrativa que els és aplicable.
Article 553-3. Quota
1. La quota de participació:
a) Determina i concreta la relació dels drets sobre els béns privatius amb els drets sobre els béns comuns.
b) Serveix de mòdul per a fixar la participació en les càrregues, els beneficis, la gestió i el govern de la comunitat i els drets dels propietaris en cas d’extinció del règim.
c) Estableix la distribució de les despeses i el repartiment dels ingressos, llevat de pacte en contra.
2. Les quotes de participació corresponents als elements privatius es precisen en centèsims i s’assignen de manera proporcional a llurs superfícies, tenint en compte l’ús i la destinació i les altres dades físiques i jurídiques dels béns que integren la comunitat.
3. Es poden establir, a més de la quota general, quotes especials per a despeses determinades.
4. Les quotes es determinen i es modifiquen per acord unànime dels propietaris o, si aquest no és possible, per l’autoritat judicial si les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa.
Article 553-4. Crèdits i deutes
1. Tots els propietaris són titulars mancomunats tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com de les obligacions contretes vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives.
2. La quantia de la contribució de cada propietari o propietària a les despeses comunes és la que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota de participació.
Article 553-5. Afectació real
1. Els elements privatius estan afectats amb caràcter real i responen del pagament de les quantitats que deuen els titulars, i també els anteriors titulars, per raó de despeses comunes, ordinàries o extraordinàries, que corresponguin a la part vençuda de l’any en què es transmeten i de l’any natural immediatament anterior, sens perjudici de la responsabilitat de qui transmet.
2. Els transmitents, en l’escriptura de transmissió onerosa d’un element privatiu, han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els corresponen o, si escau, han de consignar els que tenen pendents i han d’aportar un certificat relatiu a l’estat de llurs deutes amb la comunitat, expedit per qui n’exerceixi la secretaria, en el qual han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades però pendents de repartir. Sense aquesta manifestació i aquesta aportació no es pot atorgar l’escriptura, llevat que els adquirents hi renunciïn expressament.
3. No cal que el president o presidenta doni el vistiplau al certificat a què fa referència l’apartat 2 si un professional que duu l’administració de la finca exerceix la secretaria de la comunitat.
Article 553-6. Fons de reserva
1. Una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes pressupostades destinada a la constitució d’un fons de reserva ha de figurar en el pressupost de la comunitat.
2. La titularitat del fons de reserva correspon a tots els propietaris, però resta afecta a la comunitat.
3. El fons de reserva es diposita en un compte bancari especial. Els administradors només en poden disposar, amb l’autorització del president o presidenta, per a atendre despeses imprevistes de reparació de caràcter urgent o, amb l’autorització de la junta, per a contractar una assegurança.
4. El romanent del fons de reserva d’un any s’integra en el de l’any següent, de manera que les aportacions que hi han de fer els propietaris es redueixin a les que calguin per a arribar al 5% de les despeses comunes pressupostades, tret que els estatuts disposin que el romanent incrementi la dotació del fons o que ho acordi la junta.
Subsecció segona
Constitució de la comunitat
Article 553-7. Establiment del règim
1. Un edifici resta sotmès al règim de propietat horitzontal des de l’atorgament del títol de constitució, encara que no estigui acabat.
2. El títol de constitució s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat de conformitat amb el que estableix la legislació hipotecària i amb els efectes que aquesta estableix.
Article 553-8. Legitimació
1. El títol de constitució de la comunitat l’atorguen els propietaris de l’immoble.
2. Els promotors de l’immoble no poden fer ús de la facultat que concedeix l’article 552-11.4 si han iniciat la venda dels elements privatius en document privat sense haver atorgat el títol de constitució. En aquest cas, qualsevol adquirent pot exigir la formalització immediata del títol d’acord amb el projecte arquitectònic que ha obtingut la llicència d’obres.
3. S’entén que els titulars dels elements privatius ratifiquen el títol en el moment en què s’atorga l’escriptura de transmissió si atorga el títol qui ha estat propietari o propietària únic de l’immoble i ha alienat els elements privatius en document privat i si es ressenya de manera suficient el dit títol i les normes de la comunitat en la dita escriptura.
Article 553-9. Escriptura de constitució i constància en el Registre de la Propietat
1. El títol de constitució del règim de propietat horitzontal ha de constar en una escriptura pública, que ha de contenir, almenys, les circumstàncies següents:
a) La descripció de l’edifici en conjunt, que ha d’indicar si està acabat o no, i els elements, les instal·lacions i els serveis comuns que té.
b) La relació descriptiva de tots els elements privatius, amb llur número d’ordre intern a l’edifici, la quota general de participació i, si escau, les especials que els corresponen, i també la superfície útil, els límits, la planta o les plantes en què estan situats, la destinació i, si escau, els espais físics o els drets que en constitueixin annexos o vinculacions.
2. El títol de constitució pot contenir, a més del que estableix l’apartat 1:
a) Els estatuts.
b) Les reserves establertes a favor de la promotora o constituents del règim.
c) La previsió, si escau, sobre la futura formació de subcomunitats.
d) Un plànol descriptiu de l’edifici.
3. En allò que no preveu el títol de constitució s’apliquen les normes d’aquest capítol.
4. Cal, per a atorgar el títol, que, en la mateixa escriptura de constitució o en una altra de prèvia, s’hagi declarat l’obra nova de l’edifici d’acord amb el que estableix la legislació hipotecària i la normativa sobre habitabilitat i edificació que sigui aplicable.
5. L’escriptura de constitució s’inscriu en el Registre de la Propietat d’acord amb la legislació hipotecària, per mitjà d’una inscripció general per al conjunt i de tantes inscripcions com finques privatives.
Article 553-10. Modificació del títol de constitució
1. Cal, per a modificar el títol de constitució, el consentiment de la junta de propietaris i que l’escriptura compleixi els mateixos requisits observats per a atorgar el títol de constitució.
2. No cal el consentiment de la junta de propietaris per a la modificació del títol de constitució si la motiven els fets següents:
a) La sobreelevació o la subedificació de plantes noves, si s’ha pactat així en constituir el règim o el dret.
b) Les agrupacions, les agregacions, les segregacions i les divisions dels elements privatius o les desvinculacions d’annexos, si els estatuts ho estableixen així.
c) Les alteracions de la destinació dels elements privatius, llevat que els estatuts les prohibeixin.
3. La formalització de les operacions de modificació, fins i tot la de la suma o redistribució de les quotes afectades, correspon als titulars dels drets o propietaris d’elements privatius implicats, fins i tot si impliquen una nova descripció de l’edifici.
4. Són nul·les les estipulacions establertes pel promotor o promotora o el propietari o propietària únic de l’immoble que impliquin una reserva de la facultat de modificació unilateral del títol de constitució o que li permetin de decidir en el futur assumptes de competència de la junta de propietaris.
Article 553-11. Estatuts
1. Els estatuts regulen els aspectes referents al règim jurídic real de la comunitat i poden contenir regles sobre les qüestions següents, entre d’altres:
a) La destinació, l’ús i l’aprofitament dels béns privatius i dels béns comuns.
b) Les limitacions d’ús i altres càrregues dels elements privatius.
c) L’exercici dels drets i el compliment de les obligacions.
d) L’aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis.
e) Els òrgans de govern complementaris dels que estableix aquest codi i llurs competències.
f) La forma de gestió i administració.
2. Són vàlides les clàusules estatutàries següents, entre d’altres:
a) Les que permeten les operacions d’agrupació, agregació, segregació i divisió d’elements privatius i les de desvinculació d’annexos amb creació de noves entitats sense consentiment de la junta de propietaris. En aquest cas, les quotes de participació de les finques resultants es fixen per la suma o la distribució de les quotes dels elements privatius afectats.
b) Les que exoneren determinats elements privatius de l’obligació de satisfer les despeses de conservació i manteniment del portal, l’escala, els ascensors, els jardins, les zones d’esbarjo i altres espais semblants.
c) Les que estableixen la utilització exclusiva i, si escau, el tancament d’una part del solar, o de les cobertes o de qualsevol altre element comú o part determinada d’aquest en favor d’algun element privatiu.
d) Les que permeten l’ús o el gaudi de part de la façana per mitjà de la col·locació de cartells de publicitat en els locals situats als baixos.
e) Les que limiten les activitats que es poden acomplir en els elements privatius.
3. Les normes dels estatuts són oposables a terceres persones des que s’inscriuen en el Registre de la Propietat.
Article 553-12. Reglament de règim interior
1. El reglament de règim interior, que no es pot oposar als estatuts, conté les regles internes referents a les relacions de convivència i bon veïnatge entre els propietaris i a la utilització dels elements d’ús comú i les instal·lacions.
2. El reglament obliga sempre els propietaris i els usuaris dels elements privatius.
Article 553-13. Reserva del dret de sobreelevació, subedificació i edificació
1. La constitució o la reserva expressa del dret de sobreelevar, subedificar o edificar en el mateix solar de l’edifici a favor dels promotors o de terceres persones és vàlida si l’estableix el títol de constitució.
2. Els titulars del dret reservat estan facultats per a edificar a llur càrrec d’acord amb el títol de constitució, fan seus els elements privatius que en resulten i poden atorgar, tots sols i a llur càrrec, les successives declaracions d’obra nova. L’exercici successiu del dret amb la construcció de plantes comporta la redistribució de les quotes de participació, que duen a terme els titulars dels drets reservats d’acord amb aquest codi i amb el títol de constitució, sense necessitat del consentiment de la junta de propietaris.
3. La reserva a què fa referència l’apartat 1 només és vàlida si consta en clàusula separada i específica d’acord amb l’article 567-2.
Article 553-14. Extinció del règim
1. El règim de propietat horitzontal s’extingeix voluntàriament per acord unànime de conversió en comunitat ordinària i forçosament en els supòsits de destrucció de l’edifici, declaració de ruïna i expropiació forçosa.
2. L’acord de conversió requereix el consentiment dels titulars de drets reals que recauen sobre els elements privatius que resulten afectats o, si no el poden donar o no el donen sense causa, el de l’autoritat judicial.
3. Es pot estipular en el títol de constitució que, en els supòsits de destrucció i de declaració de ruïna, el règim no s’extingeix i cal rehabilitar o reconstruir l’edifici a càrrec dels propietaris, que han de contribuir a les despeses d’acord amb llur quota general.
Subsecció tercera
Òrgans de la comunitat
Article 553-15. Òrgans de govern
1. Els òrgans de govern de la comunitat són la presidència, la secretaria, l’administració i la junta de propietaris. Els tres primers, que són unipersonals, poden recaure en una mateixa persona si ho estableixen els estatuts o ho acorda la junta.
2. Els càrrecs, que són reelegibles, duren un any i s’entenen prorrogats fins que es faci la junta ordinària següent al venciment del termini per al qual es van designar.
3. L’exercici dels càrrecs és obligatori i gratuït, tot i que la junta de propietaris pot considerar l’al·legació de motius d’excusa fonamentats i que les persones que els exerceixen tenen dret a rescabalar-se de les despeses que ocasiona llur exercici.
4. La designació es decideix, si no hi ha candidats, per un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no han exercit el càrrec.
5. La secretaria i l’administració de la comunitat poden recaure en una única persona externa a la comunitat amb la qualificació professional adequada. En aquest cas, l’exercici del càrrec és remunerat. Quan les persones que exerceixen els càrrecs han estat designades pels promotors de l’edifici, els exerceixen fins a la primera reunió de la junta de propietaris.
6. Els estatuts poden preveure la creació, a més dels òrgans que estableix l’apartat 1, d’altres òrgans.
Article 553-16. Presidència
1. La junta de propietaris designa el president o presidenta necessàriament entre els propietaris d’elements privatius.
2. Corresponen a la presidència les funcions següents:
a) Convocar i presidir les reunions de la junta de propietaris.
b) Representar la comunitat judicialment i extrajudicialment.
c) Elevar a públics els acords, si escau.
d) Vetllar per la bona conservació i el bon funcionament dels elements i els serveis comuns.
e) Vetllar pel compliment dels deures dels propietaris i dels titulars de la secretaria i l’administració.
Article 553-17. Secretaria
La junta de propietaris designa un secretari o secretària, el qual estén les actes de les reunions, fa les notificacions, expedeix els certificats i custodia la documentació de la comunitat, especialment les convocatòries, les comunicacions, els poders i els altres documents rellevants de les reunions durant dos anys. Els llibres d’actes es regeixen per l’article 553-28.
Article 553-18. Administració
1. La junta de propietaris designa un administrador o administradora, que gestiona els interessos ordinaris de la comunitat i té, com a mínim, les funcions següents:
a) Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat.
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.
e) Decidir l’execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
2. Els administradors són responsables de llur actuació davant la junta.
Article 553-19. Junta de propietaris
1. La junta de propietaris, integrada per tots els propietaris d’elements privatius, és l’òrgan suprem de la comunitat.
2. La junta de propietaris té les competències no atribuïdes expressament a altres òrgans i, com a mínim, les següents:
a) El nomenament i la remoció de les persones que han d’ocupar o ocupen els càrrecs de la comunitat.
b) La modificació del títol de constitució.
c) L’aprovació dels estatuts i del reglament de règim interior i llur reforma.
d) L’aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals.
e) L’aprovació de la realització de reparacions de caràcter ordinari no pressupostades i de les de caràcter extraordinari i de millorament, de llur import i de la imposició de derrames o talls per a finançar-les.
f) L’establiment o la modificació dels criteris generals per a fixar quotes.
g) L’extinció voluntària del règim de comunitat especial.
Article 553-20. Reunions
1. La junta de propietaris s’ha de reunir una vegada l’any per a aprovar els comptes i el pressupost.
2. La junta de propietaris es pot reunir quan ho consideri convenient el president o presidenta. Si els propietaris demanen al president o presidenta que convoqui una reunió i aquest no ho fa, la junta de propietaris es pot reunir sempre que ho demani, indicant els punts que cal incloure a l’ordre del dia, una quarta part dels propietaris, que han de representar una quarta part de les quotes.
3. Els estatuts poden establir la convocatòria de reunions especials per a tractar de qüestions que afectin només a propietaris determinats o, si escau, a les subcomunitats.
4. La junta de propietaris es pot reunir sense convocatòria si hi concorren tots els propietaris i acorden per unanimitat la celebració de la reunió i el seu ordre del dia, que cal aprovar abans d’iniciar-la.
Article 553-21. Convocatòries
1. La presidència convoca les reunions de la junta de propietaris. En cas d’inactivitat o negativa, la pot convocar la vicepresidència, si n’hi ha, o la secretaria o, en cas de vacant, negativa o inactivitat d’aquestes, els qui promouen la reunió.
2. Les convocatòries, les citacions i les notificacions s’han de trametre al domicili que ha designat cada propietari o propietària o, si no n’han designat cap, a l’element privatiu del qual és titular amb una antelació mínima de vuit dies naturals. A més, l’anunci de la convocatòria s’ha de penjar al tauler d’anuncis de la comunitat o en un lloc visible habilitat a aquest efecte. Aquest anunci ha d’assenyalar la data de la reunió i ha d’anar signat pel secretari o secretària de la comunitat, amb el vistiplau del president o presidenta. El dit anunci produeix efectes jurídics plens al cap de tres dies naturals d’haver-se fet públic si no es pot fer la notificació personalment.
3. En el cas de juntes extraordinàries per a tractar d’assumptes urgents, tan sols cal que els propietaris tinguin coneixement de les convocatòries, les citacions i les notificacions abans de la data en què s’hagi de tenir la reunió.
4. La convocatòria de la reunió de la junta de propietaris ha d’expressar de manera clara i detallada:
a) L’ordre del dia. Si la reunió es convoca a petició de propietaris promotors, hi han de constar els punts que proposen.
b) El dia, el lloc i l’hora de la reunió, en primera i segona convocatòria, entre les quals hi ha d’haver un interval de trenta minuts com a mínim.
c) El lloc de la celebració, que ha d’ésser en un municipi de la comarca on hi ha l’immoble.
d) L’advertiment que els vots dels propietaris que no assisteixen a la reunió es computen com a favorables, sens perjudici de llur dret d’oposició.
e) La llista dels propietaris amb deutes pendents amb la comunitat i l’advertiment que tenen veu però que no tenen dret de vot.
5. La documentació relativa als assumptes dels quals s’ha de tractar es pot trametre als propietaris o la poden tenir els administradors a llur disposició des del moment en què es fa la convocatòria, cosa que s’hi ha de fer constar.
Article 553-22. Assistència
1. Els propietaris assisteixen a la junta personalment o per representació legal, orgànica o voluntària, que s’ha d’acreditar per escrit.
2. Es nomena, en cas de comunitat ordinària, un sol cotitular o una sola cotitular perquè assisteixi a la junta de propietaris.
3. El dret d’assistència, si hi ha un dret real de gaudi o d’ús constituït sobre un element privatiu, correspon als propietaris.
4. Els drets d’assistència i de vot, si hi ha un usdefruit, corresponen als nus propietaris, els quals s’entén que són representats pels usufructuaris si no consta la manifestació en contra dels nus propietaris. La delegació ha d’ésser expressa si s’han d’adoptar acords sobre obres extraordinàries o de millora.
Article 553-23. Constitució
1. La junta es constitueix vàlidament, en primera convocatòria, si hi concorren com a mínim la meitat dels propietaris, que han de representar la meitat de les quotes de participació, i, en segona convocatòria, qualsevol que sigui el nombre dels que hi concorrin i les quotes de què siguin titulars.
2. La junta, si no hi assisteix el president o presidenta ni el vicepresident o vicepresidenta, designa el propietari o propietària que l’ha de presidir.
3. La junta, si no hi assisteix el secretari o secretària, designa un secretari o secretària accidental.
Article 553-24. Dret de vot
1. Tenen dret a votar en la junta els propietaris que no tinguin deutes pendents amb la comunitat. Els propietaris que tinguin deutes pendents amb la comunitat tenen dret a votar si acrediten que han impugnat judicialment els comptes i que n’han consignat l’import judicialment o notarialment.
2. El dret de vot s’exerceix de les maneres següents:
a) Personalment o per representació.
b) Per delegació en el president o presidenta o en un altre propietari o propietària, feta per mitjà d’un escrit que designi nominativament la persona delegada.
3. Els escrits de delegació, que s’han de referir a una reunió concreta de la junta de propietaris, s’han de rebre abans de l’inici de la reunió.
Article 553-25. Acords
1. Només es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos en l’ordre del dia. No obstant això, la junta de propietaris pot acordar, encara que no constin en l’ordre del dia, la destitució del president o presidenta, l’administrador o administradora o el secretari o secretària i emprendre accions contra ells, i també el nomenament de persones per a exercir aquests càrrecs.
2. Cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, per a adoptar acords de modificació del títol de constitució i dels estatuts, llevat que el títol estableixi una altra cosa.
3. És suficient el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació, per a adoptar acords relatius a innovacions físiques en l’edifici si n’afecten l’estructura o la configuració exterior i a la construcció de piscines i instal·lacions recreatives.
4. Els acords que disminueixin les facultats d’ús i gaudi de qualsevol propietari o propietària requereixen que aquest els consenti expressament.
5. És suficient el vot favorable de la majoria dels propietaris, que han de representar la majoria de les quotes de participació, en primera convocatòria, o la majoria de les quotes dels presents i representats, en segona convocatòria, per a adoptar els acords que fan referència a:
a) L’execució d’obres o l’establiment de serveis que tenen la finalitat de suprimir barreres arquitectòniques o la instal·lació d’ascensors.
b) Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de l’immoble, segons la seva naturalesa i les seves característiques.
c) L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes, per a connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat.
d) Les normes del reglament de règim interior.
e) Els acords als quals no fan referència els apartats 2 i 3.
6. Els propietaris amb discapacitat física o les persones amb qui conviuen, si els acords a què fan referència les lletres a i b de l’apartat 5 no assoleixen la majoria necessària, poden demanar a l’autoritat judicial que obligui la comunitat a suprimir les barreres arquitectòniques o a fer les innovacions exigibles per a assolir la transitabilitat de l’immoble.
Article 553-26. Còmput de vots
1. Per al càlcul de les majories es computen els vots dels propietaris presents, dels representants i dels que han delegat el vot. No s’hi computen els vots dels propietaris morosos, que no tenen dret a votar.
2. Es computen favorablement els vots que corresponen als propietaris que, convocats correctament, no assisteixen a la reunió, si després no s’oposen a l’acord.
3. Els propietaris que no han assistit a la reunió es poden oposar als acords adoptats en el termini d’un mes comptat des del moment en què els han estat notificats. L’escrit d’oposició s’ha d’enviar al secretari o secretària per qualsevol mitjà fefaent.
Article 553-27. Acta
1. El secretari o secretària, una vegada tractats tots els punts de l’ordre del dia, ha de redactar i llegir els acords adoptats i, si s’aproven, ha de redactar l’acta i transcriure-la en el llibre d’actes. L’acta s’ha d’autoritzar amb les signatures del secretari o secretària i del president o presidenta en el termini de cinc dies a comptar de l’endemà de la reunió.
2. L’acta s’ha de notificar a tots els propietaris en el termini de deu dies a comptar de l’endemà de la reunió de la junta de propietaris de la mateixa manera en què s’ha notificat la convocatòria i al mateix domicili.
3. L’acta de la reunió s’ha de redactar almenys en català i hi han de constar les dades següents:
a) La data i el lloc de celebració, el caràcter ordinari o extraordinari, el nom de la persona que n’ha fet la convocatòria i si s’ha fet en primera o en segona convocatòria.
b) L’ordre del dia.
c) La indicació de la persona que l’ha presidida i de la persona que ha actuat com a secretari o secretària.
d) La relació de persones que hi han assistit personalment o per representació i la indicació de la quota total de presència.
e) Els acords adoptats, amb la indicació del resultat de les votacions, si escau, i, si algun dels assistents ho sol·licita, la indicació dels qui han votat a favor o en contra.
4. El president o presidenta, per iniciativa pròpia o a sol·licitud escrita presentada almenys cinc dies abans de la data de la reunió per una quarta part dels propietaris o per menys si representen la quarta part o més de les quotes, pot requerir un notari o notària que estengui l’acta de la reunió, la qual no necessita aprovació. En aquest cas, s’ha de fer, en el llibre d’actes, una referència clara a la data de la celebració de la reunió i al nom i la residència del notari o notària que hi va assistir.
Article 553-28. Llibre d’actes
1. Els acords de la junta de propietaris s’han de transcriure en un llibre d’actes que ha de legalitzar, almenys en català, o en aranès a la Vall d’Aran, el registrador o registradora de la propietat que correspon al districte on hi ha l’immoble.
2. Els secretaris han de custodiar els llibres d’actes de la junta de propietaris, que s’han de conservar durant trenta anys mentre existeixi l’immoble. Així mateix, han de conservar durant deu anys les convocatòries, les comunicacions, els poders i els altres documents rellevants de les reunions.
Article 553-29. Execució
Els acords adoptats vàlidament per la junta de propietaris són executius immediatament després que l’acta hagi estat notificada als propietaris.
Article 553-30. Vinculació dels acords
1. Els acords obliguen i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents, sens perjudici del que estableix l’apartat 2.
2. Els acords relatius a noves instal·lacions o a serveis comuns, si el valor total de la despesa acordada és superior a la quarta part del pressupost anual de la comunitat, no obliguen ni vinculen els propietaris dissidents.
3. Els acords relatius a la supressió de barreres arquitectòniques o a la instal·lació d’ascensors i els que calguin per a garantir l’accessibilitat, l’habitabilitat, l’ús i la conservació adequats i la seguretat de l’edifici es regeixen pel que estableix l’apartat 1.
4. Els propietaris dissidents que no poden tenir l’ús o el gaudi de la millora poden passar a gaudir-ne si satisfan l’import de les despeses d’execució i de les de manteniment amb l’actualització que correspongui aplicant l’índex general de preus de consum.
Article 553-31. Impugnació
1. Els acords es poden impugnar judicialment en els casos següents:
a) Si són contraris a les lleis, al títol de constitució o als estatuts o si, ateses les circumstàncies, impliquen un abús de dret.
b) Si són contraris als interessos de la comunitat o són greument perjudicials per a un propietari o propietària.
2. Estan legitimats per a la impugnació els propietaris que han votat en contra, els absents que no s’han adherit a l’acord i els que han estat privats il·legítimament del dret de vot. Si l’acord és contrari a les lleis, el pot impugnar tot propietari o propietària.
3. L’acció d’impugnació s’ha d’exercir en el termini de dos mesos a comptar de la notificació de l’acord o en el termini d’un any si és contrari al títol de constitució o als estatuts.
Article 553-32. Suspensió
1. La impugnació no suspèn l’executabilitat de l’acord.
2. L’autoritat judicial pot adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, fins i tot decretar provisionalment la suspensió de l’acord impugnat, si entén que és manifestament il·legal o que pot provocar un perjudici la reparació del qual comportaria un cost econòmic desproporcionat.
Secció segona
Propietat horitzontal simple
Article 553-33. Elements privatius
Només es poden configurar com a elements privatius d’un edifici els habitatges, els locals i els espais físics que poden ésser objecte de propietat separada i que tenen independència funcional perquè disposen d’accés propi a la via pública, sigui directe sigui a través d’un element comú de gaudi no restringit.
Article 553-34. Elements privatius de benefici comú
1. El títol de constitució o la junta de propietaris poden establir que un o més elements privatius es destinin a benefici comú, sigui pel servei directe que presten als propietaris sigui pel benefici econòmic que reporta cedir-ne l’ús. Són titulars dels elements privatius de benefici comú els titulars dels altres elements privatius en proporció a llur quota i de manera inseparable de la propietat de llur element privatiu concret.
2. L’administració d’un element privatiu de benefici comú es regeix per les normes generals. L’alienació o el gravamen del dit element requereix l’acord unànime de la junta de propietaris.
Article 553-35. Annexos
1. Els annexos es determinen en el títol de constitució com a espais físics vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen quota especial i són de titularitat privativa a tots els efectes.
2. Només és possible la cessió aïllada de l’ús dels annexos que consisteixin en places d’aparcament, boxos o trasters, tot i que els estatuts poden limitar aquesta cessió. Aquesta limitació no pot afectar les persones que conviuen amb els titulars de l’ús de l’element privatiu principal.
Article 553-36. Ús i gaudi dels elements privatius
1. Els propietaris d’un element privatiu hi poden fer obres de conservació i de reforma sempre que no perjudiquin els altres propietaris ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l’edifici ni alterin la composició o l’aspecte exterior del conjunt.
2. Els propietaris que es proposin de fer obres en llur element privatiu ho han de comunicar prèviament al president o presidenta o, si escau, a l’administrador o administradora de la comunitat. Si l’obra comporta l’alteració d’elements comuns, s’ha d’aprovar d’acord amb la majoria que resulta del que estableix l’article 553-25.
3. La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant això, s’entén que la comunitat ha donat el consentiment si l’existència d’obres que no disminueixen la solidesa de l’edifici ni comporten l’ocupació d’elements comuns és notòria i la comunitat no ha mostrat oposició en el termini de sis anys des que es van acabar.
Article 553-37. Disposició dels elements privatius
1. Els propietaris d’elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra limitació que les que deriven del règim de propietat horitzontal. En conseqüència, els poden modificar, alienar i gravar i hi poden fer tota mena d’actes de disposició ordinària i extraordinària. Si hi estableixen servituds en benefici d’altres finques, aquestes servituds s’extingeixen en cas de destrucció o enderroc de l’edifici.
2. Els propietaris, en els casos d’arrendament o de qualsevol altra transmissió del gaudi de l’element privatiu, són responsables davant de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades del règim de propietat horitzontal.
3. La persona que adquireix un element privatiu ha de comunicar el canvi de titularitat a la secretaria de la comunitat i designar un domicili per a comunicacions.
Article 553-38. Obligacions de conservació i manteniment dels elements privatius
1. Els propietaris d’elements privatius els han de conservar i mantenir en bon estat, parets endins, i mantenir els serveis i les instal·lacions que s’hi emplacin.
2. Les despeses ordinàries i extraordinàries de conservació i manteniment dels elements comuns d’ús restringit són a càrrec dels propietaris dels elements privatius que en gaudeixen. Les reparacions que es deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten i beneficien tot l’edifici són comunitàries, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús.
3. La comunitat ha de fer les obres necessàries per a la conservació integral de l’immoble i dels seus serveis, de manera que compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat i de seguretat necessàries.
Article 553-39. Limitacions i servituds legals
1. Els elements privatius estan subjectes, en benefici dels altres i de la comunitat, a les limitacions imprescindibles per a efectuar les obres de conservació i manteniment dels elements comuns i dels altres elements privatius quan no hi ha cap altra manera d’efectuar-les o l’altra manera és desproporcionadament cara o carregosa.
2. La comunitat pot exigir la constitució de servituds permanents sobre els elements d’ús privatiu diferents de l’habitatge estricte si són indispensables per a l’execució dels acords de millorament adoptats per la junta o per a l’accés a elements comuns que no en tinguin cap altre.
3. Els propietaris d’elements privatius poden exigir la constitució de les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per a efectuar obres de conservació i subministrament de llur element privatiu.
4. Els titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin en els elements privatius o comuns afectats i, si s’escau, el menyscabament que els produeixin.
Article 553-40. Limitacions d’ús dels elements privatius
1. Els propietaris i els ocupants dels elements privatius no hi poden fer activitats contràries a la convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’edifici. Tampoc no poden fer les activitats que els estatuts o la normativa urbanística i d’usos del sector on hi ha l’edifici exclouen o prohibeixen de manera expressa.
2. El president o presidenta de la comunitat, si es fan les activitats a què fa referència l’apartat 1, per iniciativa pròpia o a petició d’una quarta part dels propietaris, ha de requerir fefaentment a qui les faci que les deixi de fer. Si la persona requerida persisteix en la seva activitat, la junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de l’element comú l’acció de cessació, que s’ha de tramitar d’acord amb les normes del judici ordinari. Una vegada presentada la demanda, que s’ha d’acompanyar del requeriment i de la certificació de l’acord de la junta de propietaris, l’autoritat judicial ha d’adoptar les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals, la cessació immediata de l’activitat prohibida.
3. La comunitat té dret a la indemnització pels perjudicis que se li causin i, si les activitats prohibides continuen, a instar judicialment la privació de l’ús i el gaudi de l’element privatiu per un període que no pot excedir els dos anys i, si escau, l’extinció del contracte d’arrendament o de qualsevol altre que atribueixi als ocupants un dret sobre l’element privatiu.
Article 553-41. Elements comuns
Són elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i el gaudi dels dits elements privatius .
Article 553-42. Aprofitament d’elements comuns
1. L’ús i el gaudi dels elements comuns correspon a tots els propietaris d’elements privatius i s’ha d’adequar a la destinació que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l’interès de la comunitat.
2. Es pot vincular, en el títol de constitució o per acord unànime de la junta de propietaris, l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’edifici o altres elements comuns a un o diversos elements privatius. L’atribució exclusiva i inseparable a elements privatius de l’ús i el gaudi d’una part dels elements comuns no els fa perdre aquesta naturalesa.
3. Els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i el gaudi exclusiu dels elements comuns, en el cas a què fa referència l’apartat 2, n’assumeixen les despeses ordinàries de conservació i manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat. Les despeses estructurals, de refacció i les altres despeses extraordinàries són comunes.
Article 553-43. Disposició d’elements comuns
1. La junta de propietaris pot desafectar un element comú per acord unànime per a vincular-ne l’ús exclusiu a elements privatius o per a atribuir-hi el caràcter d’element privatiu, que té la consideració d’element privatiu de benefici comú.
2. L’acord a què fa referència l’apartat 1 ha de determinar la quota de participació de l’element privatiu creat i la redistribució de les quotes dels altres.
Article 553-44. Manteniment d’elements comuns
1. La comunitat ha de conservar els elements comuns de l’immoble i mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions. Els propietaris han d’assumir les obres de conservació i reparació necessàries.
2. Els propietaris dissidents solament resten exonerats de contribuir a les despeses que un servei o una instal·lació nous comportin si han impugnat judicialment l’acord de la junta i han obtingut una sentència favorable, i també en els supòsits de l’article 553-30.
3. Tots els propietaris han de sufragar necessàriament les despeses que comportin la supressió de barreres arquitectòniques i l’establiment del servei d’ascensor, d’acord amb la normativa d’habitatge, i dels serveis imprescindibles per a la transitabilitat i la seguretat de l’edifici. Els propietaris poden exigir de fraccionar el pagament en mensualitats durant un any.
Article 553-45. Despeses comunes
1. Els propietaris han de sufragar les despeses comunes en proporció a llur quota de participació, d’acord amb les especialitats que fixen el títol de constitució i els estatuts.
2. La manca d’ús i gaudi d’elements comuns concrets no eximeix de l’obligació de sufragar les despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari.
3. La contribució al pagament de determinades despeses sobre les quals els estatuts estableixen quotes especials de participació, entre les quals s’inclouen les d’escales diferents, piscines i zones enjardinades, s’ha de fer d’acord amb la quota específica.
4. El títol de constitució pot establir un increment de la participació en les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret en el cas d’ús o gaudi desproporcionat de manera provada d’elements o serveis comuns a conseqüència de l’exercici d’activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest increment també el pot acordar la junta de propietaris per majoria de quatre cinquenes parts de propietaris i de quotes. En cap dels dos casos, l’increment no pot ésser superior al doble del que li correspondria per la quota.
Article 553-46. Responsabilitat de la comunitat
1. La comunitat de propietaris respon dels deutes que contreu amb els seus fons i crèdits i amb els elements privatius de benefici comú.
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar fent un requeriment als propietaris i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es poden embargar per deutes de la comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment.
Article 553-47. Activitats prohibides
Els propietaris i els ocupants de pisos o locals no poden fer, en l’element privatiu o en la resta de l’immoble, activitats que els estatuts prohibeixin, que siguin perjudicials per a les finques o que vagin en contra de les disposicions generals sobre activitats que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
Secció tercera
Propietat horitzontal complexa
Article 553-48. Configuració
1. La situació de comunitat horitzontal complexa permet la coexistència de subcomunitats integrades en un edifici o en un conjunt immobiliari format per diverses escales o portals o per una pluralitat d’edificis independents i separats que es connecten entre ells i comparteixen zones enjardinades i d’esbarjo, piscines o altres elements comuns semblants.
2. Cada escala, portal o edifici, en el règim de propietat horitzontal complexa, constitueix una subcomunitat que es regeix per les normes de la secció primera.
3. Es poden configurar com a subcomunitat una o diverses naus destinades a places d’aparcament o a trasters i altres elements privatius d’un edifici o de més d’un connectats entre ells i dotats d’unitat i independència funcional o econòmica.
Article 553-49. Quotes
S’ha d’assignar la quota particular de participació, independent de la quota general en el conjunt de la propietat horitzontal, a cadascun dels elements privatius que integren la subcomunitat.
Article 553-50. Constitució
1. La propietat horitzontal complexa es pot constituir inicialment en una sola comunitat amb subcomunitats, si escau, o bé per associació de diverses comunitats preexistents.
2. Els propietaris únics dels diversos edificis o els presidents de les respectives comunitats de propietaris autoritzats per un acord de les juntes respectives poden atorgar el títol de constitució de la propietat horitzontal complexa en el cas d’associació de diverses comunitats preexistents. En aquest cas, el títol, que ha de constar en una escriptura pública i s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat, ha de descriure el complex immobiliari en conjunt, els elements, els vials, les zones enjardinades i d’esbarjo i els serveis comuns i la quota de participació que correspon a cada comunitat. L’import de les despeses de conservació, manteniment i reparació dels elements comuns s’ha de repercutir a les diferents comunitats d’acord amb llur quota, i aquestes l’han de repercutir als propietaris dels elements privatius d’acord amb la quota que els correspon en cada comunitat.
Article 553-51. Regulació i acords
1. Cada subcomunitat pot tenir els seus òrgans específics i adoptar els acords que la concerneixen amb independència de les altres subcomunitats, si això és possible d’acord amb el títol de constitució, l’existència d’elements comuns exclusius d’una comunitat i la realitat física del conjunt.
2. Els estatuts, si la complexitat del conjunt immobiliari i dels elements, els serveis i les instal·lacions comuns, el nombre d’elements privatius o altres circumstàncies ho fan aconsellable, poden regular un consell de presidents d’escala o d’edifici, que ha d’actuar de manera col·legiada per a l’administració ordinària dels elements comuns a tot el conjunt i s’ha de regir per les normes de la junta de propietaris adaptades a l’específica naturalesa del cas.
Article 553-52. Comunitats i subcomunitats per a garatges i trasters
1. La comunitat de garatge o trasters, llevat de previsió estatutària en contra, funciona amb independència de la comunitat general pel que fa als assumptes del seu interès exclusiu en els casos següents:
a) Si es configura en règim de comunitat com a element privatiu d’un règim de propietat horitzontal i l’adquisició d’una quota indivisa atribueix l’ús exclusiu de places d’aparcament o de trasters i la utilització de les rampes d’accés i sortida, les escales i les zones de maniobres. En aquest cas, els titulars del local no poden exercir l’acció de divisió de la comunitat ni gaudeixen de drets d’adquisició preferent.
b) Si les diverses places d’aparcament o els trasters d’un local d’un immoble en règim de propietat horitzontal es constitueixen com a elements privatius. S’assigna a cada plaça, a més del número d’ordre i de la quota que li correspon en la divisió horitzontal, un número o lletra d’identificació concrets. En aquest cas, les rampes, les escales i les zones d’accés, maniobra i sortida dels vehicles es consideren elements comuns del garatge o traster.
2. No hi ha subcomunitat especial per al local de garatge o trasters en els casos següents:
a) Si les diverses places d’aparcament o els trasters es configuren com a annexos inseparables dels elements privatius de la comunitat. En aquest cas, se’ls aplica l’article 553-35.
b) Si el local destinat a garatge o trasters es configura com a element comú de la divisió horitzontal. En aquest cas, l’ús concret de les places d’aparcament o dels trasters no es pot cedir a terceres persones amb independència de l’ús del element privatiu respectiu.
3. S’ha de constituir una subcomunitat especial per al local destinat a garatge o trasters si diversos edificis subjectes a règims de propietat horitzontal en comparteixen l’ús. En aquest cas, el local forma part, a més, de cada propietat horitzontal en la projecció vertical que hi correspon. Si unes normes estatutàries concretes no estableixen el contrari, els titulars de les places tenen dret a utilitzar totes les zones d’accés, distribució, maniobra i sortida de vehicles situades al local amb independència de l’edifici concret en la vertical o la façana del qual estiguin situades.
Secció quarta
Propietat horitzontal per parcel·les
Article 553-53. Concepte i configuració
1. El règim de la propietat horitzontal es pot establir, per parcel·les, sobre un conjunt de finques veïnes físicament independents que tenen la consideració de solars, edificats o no, formen part d’una urbanització i participen amb caràcter inseparable d’uns elements de titularitat comuna, entre els quals s’inclouen altres finques o serveis col·lectius, i també de limitacions sobre llur gaudi a favor de totes o d’algunes de les altres finques del conjunt.
2. El règim de propietat horitzontal per parcel·les afecta amb caràcter real les finques o els solars privatius i es regeix per les normes específiques d’aquesta secció i, supletòriament, per les d’aquest capítol, d’acord amb la seva naturalesa específica i amb el que disposa la normativa urbanística aplicable.
Article 553-54. Finques de titularitat privativa
1. Les finques privatives i, si escau, llurs annexos inseparables, pertanyen en exclusiva a llurs titulars en el règim de propietat que els sigui aplicable.
2. Els actes d’alienació i gravamen i l’embargament de les finques privatives s’estenen de manera inseparable a la participació que els correspon en els elements comuns.
3. L’alienació d’una finca privativa no dóna, per ella mateixa, cap dret d’adquisició preferent de naturalesa legal.
Article 553-55. Elements de titularitat comuna
1. Són elements comuns les finques, els elements immobiliaris i els serveis i les instal·lacions que es destinen a l’ús i gaudi comú que esmenta el títol de constitució, entre els quals s’inclouen les zones enjardinades i d’esbarjo, les instal·lacions esportives, els locals socials, els serveis de vigilància i, si escau, altres elements semblants.
2. Els elements comuns són inseparables de les finques privatives, a les quals estan vinculats per mitjà de la quota de participació que, expressada en centèsims, correspon a cada finca en el conjunt.
Article 553-56. Limitacions
Les limitacions a l’exercici de les facultats dominicals sobre finques privatives que imposen el títol de constitució o els estatuts, el planejament urbanístic o les lleis tenen la consideració d’elements comuns.
Article 553-57. Títol de constitució
1. El títol de constitució del conjunt ha de constar en escriptura pública, la qual ha de contenir, almenys:
a) La descripció del conjunt en general, que ha d’incloure el nom i l’emplaçament, l’extensió, l’aprovació administrativa de l’actuació urbanística en què s’integra, les dades essencials de la llicència o de l’acord de parcel·lació, el nombre de solars que la configuren i la referència i descripció de les finques i instal·lacions comunes.
b) La relació de les obres d’urbanització i de les instal·lacions del conjunt i el sistema previst per a conservar-les i fer-ne el manteniment, i també la informació sobre la prestació de serveis no urbanístics i les altres circumstàncies que resultin del pla d’ordenació.
c) La relació descriptiva de totes les parcel·les i dels altres elements privatius, que ha d’incloure el número d’ordre; la quota general de participació i, si escau, les especials que els corresponen; la superfície; els límits, i, si escau, els espais físics o drets que en constitueixin annexos o que hi estiguin vinculats.
d) Les regles generals o específiques sobre la destinació i l’edificabilitat de les finques i la informació sobre si són divisibles.
e) Els estatuts, si n’hi ha.
f) La relació de terrenys reservats per a sistemes urbanístics i dels declarats d’ús i domini públic, si n’hi ha, en cas que la urbanització coincideixi territorialment amb una actuació urbanística.
g) Un plànol descriptiu del conjunt, en el qual s’han d’identificar les finques privatives i els elements comuns.
2. Les determinacions urbanístiques que contingui el títol de constitució tenen efectes merament informatius.
3. No cal descriure cadascuna de les parcel·les si el règim d’urbanització privada s’estableix per acord de tots o d’una part dels propietaris de parcel·les, edificades o no, situades en una unitat urbanística consolidada, que ja figuren inscrites en el Registre de la Propietat com a finques independents, però s’ha fer constar, com a mínim, el número que els correspon en la urbanització, la identificació registral, la referència cadastral i els noms dels propietaris.
Article 553-58. Constància registral
1. L’escriptura de constitució del règim de propietat horitzontal per parcel·les s’inscriu en el Registre de la Propietat d’acord amb la legislació hipotecària. S’ha de fer una inscripció general per al conjunt i una inscripció per cadascuna de les finques privatives i, si escau, de les finques destinades a ús i gaudi o a serveis comuns, per a cadascuna de les quals s’ha d’obrir un foli especial separat.
2. La inscripció s’ha de fer en el foli de la finca en què s’assenta. Si la urbanització recau totalment o parcialment sobre diverses finques, s’han d’efectuar les operacions registrals necessàries per a formar-ne una de sola. Si les finques són de diversos propietaris, es pot establir una comunitat ordinària indivisa sobre l’agrupada, que es pot mantenir en les finques privatives, o bé es poden adjudicar directament a cada titular les finques privatives que li corresponen. En aquest darrer cas, es considera, a tots els efectes, que mai no ha existit comunitat.
3. La inscripció del règim de la urbanització s’ha de fer a favor de la persona o les persones que el constitueixen sobre la finca o les finques de llur propietat i, a més de les dades que exigeix la legislació hipotecària, ha de contenir les que estableix l’article 553-57 com a contingut mínim de l’escriptura i la referència a l’arxiu del plànol. En tots els casos, s’han de fer les notes marginals de referència a les inscripcions de les finques privatives.
4. Les inscripcions de les finques privatives contenen, a més de les dades exigides per la legislació hipotecària, les següents:
a) El número de parcel·la que els correspon, la situació, la superfície, els límits i, si escau, els annexos.
b) La quota o les quotes de participació.
c) El règim especial o les limitacions que les poden afectar de manera determinada.
d) La referència a la inscripció general.
5. Les finques destinades a ús i gaudi o a serveis comuns s’inscriuen a favor dels titulars presents i futurs de les diverses finques privatives, sense esmentar-los de manera explícita ni fer constar les quotes que els corresponen.
6. S’ha d’obrir, en el cas d’establiment de la propietat horitzontal per parcel·les de manera sobrevinguda, un foli separat i independent per a la urbanització en conjunt, en el qual han de constar les circumstàncies que estableix aquest article i s’ha de fer una referència per nota marginal a cada una de les inscripcions de les finques que passen a ésser privatives, en la qual s’ha de fer constar la quota que els correspon.
Article 553-59. Extinció voluntària
1. L’extinció voluntària de la propietat horitzontal per parcel·les es produeix per acord de les tres cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les tres cinquenes parts de les quotes de participació.
2. S’han de liquidar totalment, una vegada acordada l’extinció, les obligacions vers terceres persones i, si escau, vers els propietaris. En el procés de liquidació, la junta de propietaris ha de mantenir les seves funcions, ha de percebre les quotes endarrerides i els altres crèdits a favor de la urbanització, ha d’alienar, si escau, els immobles d’ús comú que s’hagi acordat d’alienar i, una vegada acomplertes totes les operacions, n’ha de retre compte a tots els propietaris.
Capítol IV
Comunitat especial per torns
Secció primera
Règim jurídic
Article 554-1. Definició
1. Els titulars, en la comunitat per torns, tenen el dret de gaudir del bé sobre el qual recau, amb caràcter exclusiu, per unitats temporals discontínues i periòdiques.
2. El règim de la comunitat per torns comporta:
a) L’existència del torn, que delimita la participació dels titulars en la comunitat.
b) La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels titulars dels torns.
c) L’exclusió de l’acció de divisió i dels drets d’adquisició de caràcter legal entre els titulars.
Article 554-2. Objecte
1. Poden ésser objecte de comunitat per torns els edificis destinats a habitatges unifamiliars dotats del mobiliari i les instal·lacions suficients que, per llur naturalesa, siguin susceptibles d’un ús reiterat i divisible en torns.
2. Poden ésser objecte de comunitat per torns els vaixells, les aeronaus no comercials i els béns mobles identificables de manera clara i equipats adequadament que siguin susceptibles d’un ús reiterat i divisible en torns.
3. No poden ésser objecte de comunitat per torns els edificis dividits en règim de propietat horitzontal ni els elements privatius que en formen part, llevat que es tracti d’edificis amb menys de set elements privatius i es constitueixi una comunitat per torns per a cada unitat o element.
4. L’aprofitament per torns que s’estableix sobre un edifici o un conjunt immobiliari o sobre un sector diferenciat d’aquests per a l’explotació turística o de vacances per temporada s’ha de regir necessàriament per les normes del contracte d’aprofitament per torns.
Article 554-3. El torn
1. El torn consisteix en la unitat temporal, discontínua i periòdica, no inferior a una setmana, que serveix de mòdul per a atribuir l’aprofitament exclusiu del bé i la contribució a les despeses generals.
2. La titularitat d’un torn, sigui quin sigui el seu valor, atribueix un vot en la junta de la comunitat.
Secció segona
Constitució
Article 554-4. Establiment del règim
1. Solament hi ha comunitat per torns si, una vegada atorgat el títol de constitució, ha acabat la construcció del bé sobre el qual recau i aquest ha estat moblat i equipat adequadament.
2. El títol de constitució ha de constar en escriptura pública i s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat.
Article 554-5. Títol de constitució
1. En el títol de constitució hi han de constar, almenys, les dades següents:
a) La identificació del bé, la construcció del qual ha d’estar començada. Si no està acabat quan s’atorga l’escriptura, el règim de comunitat per torns resta en suspens fins que s’acaba i es mobla.
b) La durada de la comunitat.
c) La fixació del torn, al qual s’assigna una numeració correlativa, amb la durada i la periodicitat.
d) La determinació de la quota de contribució, que és proporcional al valor del torn, el qual es determina per la durada del temps d’ús que atribueix i per l’època de l’any en què es pot usar.
e) El règim de gestió, d’administració i de representació, que s’ha d’ajustar a les normes de la secció primera del capítol III, d’acord amb les característiques pròpies de la comunitat per torns.
f) El mobiliari i els serveis inherents al bé que és objecte de la comunitat per torns.
2. S’han de reservar, en el títol de constitució, com a mínim dues setmanes l’any, que no es poden configurar com a torns, per a reparacions, neteja, manteniment i altres finalitats d’utilitat comuna.
3. El títol de constitució pot contenir uns estatuts, als quals s’apliquen les normes de l’article 553-11, i un reglament de règim interior, al qual s’aplica l’article 553-12, amb les adaptacions adequades a la comunitat per torns.
Article 554-6. Legitimació
El títol de constitució de la comunitat per torns l’atorguen els propietaris del bé sobre el qual recau.
Article 554-7. Constància registral
1. El règim de comunitat per torns s’ha d’inscriure en el Registre de la Propietat o, si escau, en el de béns mobles que correspongui.
2. El règim de comunitat per torns s’ha d’inscriure per mitjà del sistema de pluralitat de fulls, d’acord amb el que estableix la legislació hipotecària.
Article 554-8. Extinció del règim
1. El règim de comunitat per torns s’extingeix voluntàriament per acord unànime dels titulars i, forçosament, pel transcurs del termini que fixa el títol de constitució, que no pot ésser inferior a tres anys ni superior a cinquanta, i també per la pèrdua o la destrucció del bé.
2. L’extinció de la comunitat per torns determina una situació de comunitat ordinària, la participació en la qual de cada un dels titulars es fixa d’acord amb el valor del seu torn.
Secció tercera
Contingut
Article 554-9. Drets
El torn faculta a qui n’és titular a:
a) Aprofitar el bé que és objecte de la comunitat de manera exclusiva durant el període de temps que representa o cedir l’aprofitament a una altra persona.
b) Participar en la gestió, l’administració i la representació de la comunitat d’acord amb el que estableix el títol de constitució.
c) Disposar del torn, entre vius o per causa de mort, a títol onerós o gratuït.
Article 554-10. Obligacions
El torn obliga a qui n’és titular a:
a) Pagar les despeses generals i les inherents al torn que li correspon, que es determinen tenint en compte el seu valor.
b) Utilitzar el bé d’acord amb la seva destinació, respectar els drets dels altres titulars i actuar en interès de la comunitat.
c) Pagar els menyscabaments que ocasioni en el bé la setmana o les setmanes en què en gaudeix, sens perjudici de les accions que li corresponguin contra terceres persones.
Article 554-11. Despeses generals i contribució dels torns
1. El torn delimita el pagament de les despeses i les càrregues del bé i dels seus serveis, que s’han de liquidar anualment, sens perjudici que se’n perioditzi el pagament.
2. L’impagament de les despeses comporta la suspensió de l’aprofitament del bé i del dret de vot en la comunitat, llevat que s’acrediti la impugnació judicial de l’import i que aquest s’ha consignat.
3. El no-ús del torn no n’eximeix els titulars de pagar les despeses que els corresponen.
4. Per a determinar les despeses generals, llur distribució entre els titulars, la prelació de crèdits i les altres qüestions que s’hi relacionen, s’apliquen les normes del capítol III, d’acord amb la naturalesa de la comunitat per torns.
Article 554-12. Règim supletori
1. S’apliquen als òrgans de govern de la comunitat per torns les normes que regeixen els de la propietat horitzontal.
2. S’apliquen les normes que regeixen la propietat horitzontal en tot allò que no regula aquest capítol, d’acord amb la naturalesa específica de la comunitat per torns.
Capítol V
Comunitat especial per raó de mitgeria
Secció primera
Mitgeria
Article 555-1. Concepte i règim jurídic
1. És paret mitgera la que s’aixeca en el límit i en el sòl de dues o més finques amb la finalitat de servir d’element sustentador de les edificacions que s’hi construeixin o de servir de tanca o separació.
2. És sòl mitger l’estructura horitzontal que té la finalitat de servir d’element sustentador i de divisió de construccions a diferents nivells en alçada o en el subsòl.
3. L’existència d’una paret mitgera o d’un sòl mitger comporta una situació de comunitat entre els propietaris de les dues finques confrontants que es regula per pacte i, supletòriament, per les normes d’aquest capítol.
secció segona
Mitgeria de càrrega
Article 555-2. Constitució voluntària
1. Hi ha mitgeria de càrrega si la paret mitgera o el sòl mitger s’aixeca en el límit de dues o més finques amb la finalitat de servir d’element sustentador de les edificacions o de les altres obres de construcció que s’hi facin.
2. La mitgeria de càrrega és de constitució voluntària i mai no es presumeix.
3. Els propietaris de finques confrontants poden acordar d’establir la mitgeria i construir la paret mitgera si tenen l’autorització administrativa corresponent per a construir ambdues finques fins al límit comú.
Article 555-3. Característiques
1. La paret mitgera o el sòl mitger ha d’ésser del tipus adequat, ha de tenir els fonaments, la resistència, el gruix i l’alçària pertinents amb relació als projectes o la finalitat de les edificacions pactades i ha de tenir l’aparença de mur exterior o de façana, d’acord amb el que estableix la normativa urbanística.
2. Les característiques de construcció de la paret mitgera o el sòl mitger, a manca de determinacions específiques en el pacte de constitució, han d’ésser les usuals al lloc en què es construeix i adequades a l’obra que s’ha de fer, segons les regles de la construcció acceptades generalment. Els propietaris que construeixen primer la paret mitgera ho han de fer d’acord amb llurs necessitats. Aquesta paret ha de tenir el gruix corresponent, la meitat en el terreny propi i l’altra meitat en el dels veïns interessats.
Article 555-4. Dret de càrrega
1. Hom no pot carregar damunt la paret mitgera que el veí o veïna ha edificat sense haver pagat la part del cost que fixa el pacte constitutiu de la mitgeria.
2. Les persones interessades, llevat de pacte en contra, poden sol·licitar a l’autoritat judicial la rectificació de les quantitats que cal pagar tenint en compte la naturalesa, l’antiguitat, l’estat de conservació i les condicions d’obra de la paret mitgera.
3. La tramitació del procediment corresponent a l’exercici de la facultat que estableix l’apartat 2 no impedeix que, mentrestant, els veïns que han pagat la quantitat pactada puguin carregar damunt la paret mitgera.
Article 555-5. Despeses
1. Les despeses de construcció i conservació de la paret mitgera, fins que el veí o veïna faci la càrrega, són a càrrec del propietari o propietària que l’ha aixecada. A partir d’aquell moment, cada propietari o propietària hi ha de contribuir en la proporció pactada o, si no s’ha pactat, en proporció a l’ús que en fa.
2. La persona que enderroca una construcció carregada damunt la paret mitgera l’ha de deixar en l’estat adequat per a la utilització futura i amb l’aparença de mur exterior o de façana que correspongui, d’acord amb la seva configuració originària.
3. El que estableixen els apartats 1 i 2 s’entén sens perjudici del que s’hagi pactat.
Article 555-6. Pagament
El veí o veïna que construeix sense fer ús de la paret mitgera ha de pagar la part del cost que li correspon segons el que s’ha pactat i d’acord amb el que estableix l’article 555-4. A més, ha de prendre les mesures de construcció adequades per a evitar perjudicis al propietari o propietària que l’ha aixecada. Si es produeixen els dits perjudicis, l’ha d’indemnitzar.
Article 555-7. Dret d’enderrocament
1. El propietari o propietària que primerament ha aixecat i ha pagat la paret mitgera la pot enderrocar en qualsevol moment anterior a l’inici de les obres de construcció de l’edifici confrontant que hi ha de carregar al damunt.
2. L’enderrocament de la paret mitgera solament es pot dur a terme si el veí o veïna no ha pagat la part del cost que li correspon i si, una vegada notificada fefaentment al veí o veïna la intenció d’enderrocar-la, aquest, en el termini d’un mes, no s’hi oposa pagant la seva part del cost o consignant-ne el pagament.
secció tercera
Mitgeria de tanca
Article 555-8. Mitgeria de tanca
1. La mitgeria en les parets de tanca de patis, d’horts, de jardins i de solars és forçosa fins a l’alçària màxima de dos metres o la que estableixi la normativa urbanística aplicable.
2. El sòl de la paret de tanca divisòria és mitger, però el veí o veïna no té l’obligació de contribuir a la meitat de les despeses de construcció i de manteniment de la paret fins que edifiqui o tanqui la seva finca.
3. La paret de tanca entre dues finques es presumeix sempre mitgera, llevat que hi hagi signes externs que evidenciïn que solament s’ha construït sobre un dels solars.
TÍTOL VI
Dels drets reals limitats
Capítol I
El dret d’usdefruit
Secció primera
Constitució i règim de l’usdefruit
Article 561-1. Règim aplicable
1. El dret d’usdefruit es regeix pel títol de constitució i per les modificacions que hi introdueixen els titulars del dret.
2. El dret d’usdefruit, en allò que no resulta del títol de constitució ni de les seves modificacions, es regeix per les disposicions d’aquest codi i per les que, amb relació a aquest dret, estableixen el Codi de successions i el Codi de família.
Article 561-2. Concepte
1. L’usdefruit és el dret real d’usar i gaudir béns aliens salvant-ne la forma i la substància, fora que les lleis o el títol de constitució estableixin una altra cosa.
2. Els usufructuaris tenen dret a posseir els béns objecte de l’usdefruit i a percebre’n totes les utilitats no excloses per les lleis o pel títol de constitució. Hom presumeix que les utilitats no excloses els corresponen.
3. Els usufructuaris han de respectar la destinació econòmica del bé gravat i, en l’exercici de llur dret, s’han de comportar d’acord amb les regles d’una bona administració.
Article 561-3. Constitució
1. L’usdefruit es pot constituir per qualsevol títol a favor d’una o diverses persones, simultàniament o successivament, sobre la totalitat o una part dels béns d’una persona, sobre un o més béns determinats o sobre la totalitat o una part de llurs utilitats.
2. Hom pot establir, en el títol de constitució, que:
a) Els constituents es reservin el dret de reversió a favor seu o de terceres persones en el termini o amb les condicions que s’estableixin.
b) Els usufructuaris tinguin dret als rendiments o les utilitats que generin els béns objecte de l’usdefruit lliures de qualssevol despeses i càrregues, o bé que s’apliqui l’article 561-12.
c) L’usdefruit es constitueixi en garantia o en seguretat d’una obligació dinerària, cas en el qual les utilitats del bé gravat s’imputen al pagament del deute.
3. L’usdefruit constituït en favor d’una persona física és vitalici, llevat que el títol de constitució estableixi una altra cosa.
4. L’usdefruit a favor d’una persona jurídica no es pot constituir per una durada superior a noranta-nou anys. Si el títol de constitució no estableix una altra cosa, es presumeix constituït per trenta anys.
Article 561-4. Usdefruit de béns deteriorables
Si l’usdefruit recau sobre béns deteriorables, els usufructuaris se’n poden servir segons llur destinació i els han de restituir, en extingir-se l’usdefruit, en l’estat en què es trobin, indemnitzant els propietaris pel deteriorament que han sofert per dol o culpa.
Article 561-5. Quasiusdefruit
1. Si l’usdefruit recau, en tot o en part, sobre béns consumibles, hom ha de restituir béns de la mateixa quantitat i qualitat o, si això no és possible, llur valor en el moment de l’extinció del dret.
2. Si l’usdefruit recau sobre diners, s’aplica, a més del que estableix l’apartat 1, el que estableix l’article 561-33.
Article 561-6. Fruits i millores
1. Els usufructuaris tenen dret a percebre els fruits i les utilitats dels béns usufructuats no exclosos pel títol de constitució.
2. En l’usdefruit voluntari, els usufructuaris tenen dret als fruits pendents al començament de l’usdefruit, amb l’obligació de pagar les despeses raonables per a produir-los, i els propietaris, als fruits pendents a l’acabament en proporció al grau de maduració, amb l’obligació de pagar la quota corresponent de les despeses per a produir-los.
3. Els fruits d’un dret s’entenen percebuts dia a dia i pertanyen als usufructuaris en proporció al temps que duri l’usdefruit.
4. Els usufructuaris poden introduir millores als béns objecte de l’usdefruit, dins dels límits del seu dret, amb la facultat de retirar-les a l’acabament de l’usdefruit si això és possible sense deteriorar l’objecte.
Article 561-7. Inventari, caució, determinació de la condició i estimació dels béns
1. Els usufructuaris, llevat que el títol de constitució estableixi una altra cosa, abans de prendre possessió dels béns, els han d’inventariar, citant els nus propietaris, i han de prestar caució en garantia del compliment de llurs obligacions.
2. Els usufructuaris poden fer determinar pericialment l’estat i la condició dels béns usufructuats i avaluar-los, i han de pagar les despeses que això ocasioni. El mateix dret correspon als nus propietaris.
(continuació de la Llei)
